2015年7月15日 星期三

中國人壽買企業天地5號樓條款

領匯在上海買入瑞安辦公室上海企業天地一期1號樓及2號樓 ,  看看中國人壽在2013年年尾買入企業天地5號樓的條款 , 買之前先比一比
條款通告




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瑞安售樓:新天地上市前的準備?

西峯01月23日 2014

摘要 : 瑞安售出其位於上海中心位置的優質寫字樓,這也為中國新天地未來的上市創造了較好財務和經營條件,而一旦其上市融資成功,又可以根據市況選擇回購,保持繼續持有該項優質物業的權利。

近日,位於上海新天地的甲級寫字樓企業天地5號舉行了開幕儀式。作為中國新天地獨立營運後的首批標杆項目,企業天地二期項目在啟動之初也引發了市場的關注。這不單單因為這幢樓緊鄰新天地和淮海路,位置極佳;更在於其剛剛被其投資方瑞安集團出售了。這對一個租金水準浦西第一、預租率接近70%的物業來說,是極為罕見的情況。

那麼,瑞安出售這棟寫字樓的動機如何呢?不妨讓我們從一個月前的交易說起。

2013年12月初,瑞安房地產宣佈旗下子公司中國新天地將出售企業天地5號權益給中國人壽信託。該項目包括商業和辦公,可租售建築面積約79000平米,緊鄰新天地和淮海路,地理位置絕佳。交易總代價不超過34億元。

這個是一個極為划算的價格。一則中國人壽信託的出價大概要比評估價低兩成;二則一周前附近成交的土地樓板價就高達42000元/平方米,而人壽信託徒手的交易價折合的樓面價僅為43000元/平方米。當然瑞安也沒全吃虧,交易附帶一個最長7年的回購條款,可以憑特定條件購回所售物業。

這樣一來,這單交易看起來有點類似抵押貸款

瑞安通過交易獲得資金,其後在合適的時候歸還本金,拿回物業,並支付相應利息。其資金成本年化大約為9%-9.5%,如果回購期短於三年則更高。

對於中國人壽信託來說,交易價格僅約評估價的八成,可以視作抵押物的安全邊際。如果屆時瑞安不回購物業,那麼中國人壽信託也能獲得低價購入物業帶來的收益。而如果回購,除了年化約9%-9.5%的資金收益外,其買入的物業還能獲得額外的經營收益。

但是,人壽信託的收益就是瑞安的付出。瑞安在這筆交易中獲利極為有限,拱手將要下蛋的雞出讓,背後所圖者大。這個所圖,則是和中國新天地的上市相關。

2012年年初,瑞安計畫分拆旗下的商業物業業務至新的子公司中國新天地,並擬赴港上市。分拆後的中國新天地將專注於管理、設計、租賃、行銷瑞安房地產在內地的商業物業,瑞安房地產則專注于地產開發業務。2013年10月31日,Brookfield將斥資5億美元,認購中國新天地的可換股永久證券,同時還將購入4.15億份瑞安的認股權證。Brookfield的最後入股,意味著新天地上市日程已經臨近。在此關鍵時刻,這單33億元的交易對新天地上市的意義重大。

中國新天地行政總裁黃勤道曾表示,希望爭取以1倍PB作價上市。中國新天地持有優質物業,這樣的估值要求似乎並不高。但在目前的香港市場,地產公司的市值往往較其帳面資產價值有較高的折讓。以瑞安房地產為例,目前PB不足0.5。新天地1倍PB上市的要求也非易事。

要提高市場對公司的估值,中國新天地必須要提升現有資產價值、優化資產和負債結構,並提高經營回報。而企業天地5號的交易安排,則可以順應此要求。

瑞安房地產預計,通過企業天地5號的交易可以盈利3.3億元,如此可以推算該地塊發展的總成本約為30億元。在目前市況下,新入市物業達到滿租狀態,通常需要近一年乃至年半的時間,而初期的租金也比成熟經營期低。考慮到這段時間是中國新天地上市的關鍵期,該項重大資產的低收益,很可能既無助於公司的盈利表現,又容易對公司的估值形成拖累。

但通過此次交易,中國新天地能夠大大減少尚待成熟經營而易被低估的物業資產,改善資產結構,同時又增加公司的現金和盈利。這就為中國新天地未來的上市創造了較好財務和經營條件,而一旦其上市融資成功,又可以根據市況選擇回購,保持繼續持有該項優質物業的權利。

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瑞安房地產上海企業天地5號開幕 已預租面積近70%

贏商網 2014年01月22日14:31

  企業天地二期落成後,為上海寫字樓市場新增超過15萬平方米供應量,也將為瑞安帶來6-7億元年租金收益。

  瑞安房地產近日宣佈,企業天地二期項目中的“企業天地5號”正式開幕。距離二期專案啟動開發僅一年時間。

  企業天地系瑞安在上海推進的舊城改造項目太平橋項目的一部分,位於太平橋人工湖北側的湖濱路,毗鄰上海新天地,分兩期開發。

  據瞭解,企業天地一期包括1號和2號兩幢甲級寫字樓及購物娛樂中心,於2004年落成。二期規劃總建築面積15.6萬平方米。包括企業天地3號和5號兩幢甲級寫字樓及一個國際購物中心,於去年1月10日正式動工。

  瑞安房地產商業總經理劉夢潔接受《東地產財經週刊》(以下簡稱“《東地產》”)採訪時介紹,企業天地5號正式交房的時間是今年4月,目前預租已將近70%。企業天地3號預計今年底竣工。

  年租金超過6億元

  企業天地二期啟動之初,劉夢潔就公開透露,項目落成後,將會為瑞安房地產增加6-7億元的年租金收益。按照劉夢潔的說法,項目租金預計在10.5-12.5元/平方米/天。

  不過,此次劉夢潔並未向《東地產》透露5號樓的具體租金水準,只表示“企業天地的租金一直都是浦西最高的,對比全市市中心甲A水準,要高出20%左右。”

  機構資料統計也證實了劉夢潔的說法。DTZ 戴德梁行華東區研究部資料顯示,上海甲級寫字樓 2013 年第四季度整體平均租金為8.73 元/平方米/天。其中,浦西區域為8.67元/平方米/天。

  在劉夢潔看來,“貴”是有理由的。首先企業天地做了一個國際級LEED認證,這也是為了更好服務于租戶。

  此外,二期項目是淮海路商圈近十年來全新的、唯一的辦公樓的供應量。劉夢潔告訴《東地產》,企業天地二期的優勢在於其位於非常成熟的、傳統的CBD的區域,硬體的交通便利不用去說了,軟體的氛圍也是一些新興商務區不能比擬的。“浦西的核心商務區,始終還是南京(樓盤) 路和淮海路。企業天地比較幸運,因為十多年以來,這是唯一一個新增供應,如果你要選擇這個地方,就沒有什麼其他的選擇了。”

  除了地理位置的優勢,企業天地二期的商場配套、物業服務以及智慧化樓宇管理也將對租戶產生“磁石效應”。

  基於此,即便租金高企,劉夢潔對於招租依然充滿信心:“應該說真正好的租戶,他們是在綜合評判的,所以在同期面世的樓宇裡面,我們有些客戶在最後兩三家裡面選,最終選擇我們的。我們都是租金最高,有些樓層可能會高出挺大一定比例的,但是他們仍然選擇我們。”

  “因為我們招的都是行業領頭羊企業,租金上並沒有特別的優惠。”劉夢潔說。

  已預租面積近70%

  作為中國新天地獨立營運後的首批標杆項目,企業天地二期專案在啟動之初就受到了市場的關注。

  劉夢潔對《東地產》稱,企業天地5號,我們之前已經在招租了,最近招租效果非常好,到目前為止,我們已經招租到將近70%。

  據劉夢潔介紹,目前已經預租的客戶主要集中在現代服務業,境內境外的都有。包括會計師事務所、諮詢公司、律師事務所、人力資源公司、評估事務所等。“一些金融服務類衍生、私人高端理財等行業目前也在洽談中。愛奇藝這類新興科技類公司,我們也密切關注。”

  劉夢潔說,未來將會有更多這樣新興的、成長非常快速的,同時對自己的辦公環境和形象比較重視的企業入駐。“原先大家可能覺得這些企業在科技園區,但現在來看,當企業有比較好的形象和營收的時候,市中心也會是他們的選擇。”

  據《東地產》瞭解,目前企業天地5號已經入駐的企業包括電通廣告公司、埃森哲諮詢事務所、盛德國際律師事務所、朗盛化學、愛奇藝等,這些企業均是行業領先企業。“這也是企業天地的定位。”此外還有新西蘭領事館以及德事商務中心。

  “我們也會挑客戶,一些‘土豪型’的客戶,出得起錢,我們不一定會接受。”劉夢潔非常肯定。

  “我們很在意保持整個大樓的品質,大樓裡的人,其實他的行為模式會影響到整個大樓的品質。簡單而言,有一些民企,他們的高層老闆抽煙,我們是全樓禁煙的,整個空調的新風系統都是連著的,如果抽煙,其他辦公室人也會聞到,所以像這些公司,哪怕出再多的錢,會對其他的辦公有影響,我們會綜合考慮到。此外,一些粗放型的企業我們也不會考慮。”

  劉夢潔補充說,企業天地是一個客戶來了就不想走的樓,會給客戶一個最優的生態環境。

  太平橋專案開發加速

  企業天地二期位於太平橋項目的核心,隨著二期的落成,整個太平橋項目辦公面積、商業面積都增至2倍,目前企業天地三期也在規劃中,這一區域愈加成熟,專案潛力也日漸凸顯。

  劉夢潔坦言,太平橋專案後期還有很大的體量等待開發。“我們很看好上海在2020年成為國際金融中心,我們希望在2020年之前加速開發太平橋專案,所以在資金上我們需要做一些安排。”

  劉夢潔向《東地產》透露,為了促進太平橋專案的開發,我們將企業天地整體出售給到了中國人壽 ,國外80%以上業主企業都來自壽險企業,等於是長期資金成本很低的一些機構、投資人來作為業主。“我們做這樣的操作是為了回籠資金,去加速後續的開發。”

  按照劉夢潔的規劃,未來會將企業天地從中國人壽那裡買回來。也就是說,在一個比較長的時間段上,去通過不同的資產組合和債務結構,做一個現金流的管理,利於瑞安的不同資產在不同階段去配置到最適合的資金成本,去加快整體專案進度。

  據瞭解,太平橋項目是瑞安房地產位於上海城市核心的大型改造項目。涵蓋住宅、辦公樓、零售、娛樂文化等功能,總占地面積52公頃。按照規劃,太平橋專案將成為彙聚五星級酒店、高端住宅、甲級辦公樓及時尚購物中心等多種業態為一體的國際化商圈。主要部分包括太平橋人工湖、上海新天地、新天地時尚、企業天地、新天地朗廷酒店、瑞安廣場、翠湖天地、白玉蘭大廈和東台路古董街等。未來還計畫配備學校、醫療、劇院等一系列設施。

3 則留言:

  1. 瑞安唔係想賣1號及2號樓,買返(贖回)5號樓呱? 哈哈。

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    1. 回購係有以下條件的 :

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      認購期權
      於完成起計七年內的下列期間,Taipingqiao Holding有權行使認購期權購回待售股
      份及公司間貸款:
      (a) Taipingqiao Holding或其一家聯屬公司的股份於合資格證券交易所上市時;
      (b) 有關上市滿一週年之前的兩個月期間;
      (c) 完成滿五週年之前的兩個月期間;及
      (d) 完成滿七週年之前的兩個月期間。

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  2. 領展企業廣場近況

    http://www.kankanews.com/a/2017-04-01/0017937415.shtml
    http://www.tumuda.com/m/show7.asp?id=11237

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