2015年11月12日 星期四

領展海濱道寫字樓進度


數日前經過海濱道寫字樓地盤,四周已裝好白色圍板,並貼上金門建築標記,已有2座吊車到場,但還未開始深掘,不過金門負責地基應該有信心的。
我覺得領展寫字樓圖則是一很有創意的設計 ,據城規會規劃,領展地皮可建高度同正前方的九龍貨倉(九倉)及太平洋貿易中心(信和)高度限制都是100米,如果用傳統長方形畫則,將會損失前後及左三方景觀,現在改成類似凹形建築,改善了前方景觀,兩個斜面都可側面望左海景或右面新行動區。

相關Link仔 Blog : 九龍東寫字樓商業綜合體發展
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綜合新聞 - 九龍灣海濱道寫字樓進度符合預期
領展今年1月底夥拍南豐發展,以58.6億元地價投得九龍灣海濱道地皮,已獲得批准發展兩幢共計樓面面積88.4萬方呎之商廈。領展行政總裁王國龍指,項目將有8.1萬方呎發展為商場;80.3萬方呎為寫字樓,預期於2020年6月前落成。領展佔項目60%權益,而且已經委任金門建築為地基承建商,地基工程進展良好,上蓋工程建築圖則已獲屋宇署批准。預計2016年第三季完成地基後,可展開大樓建築工程。項目設有兩座相連的甲級寫字樓大樓及基座商場連地下停車場。 該項目現已開始預租。九龍東橫跨前啟德機場、觀塘及九龍灣商貿區的優質地段位處,在政府的「起動九龍東」計劃下,正在蛻變成為中環以外的第二個核心商業區,區內商用物業需求甚為殷切。

Total GFA 884,000 sq.ft.
•Office 803,000 sq.ft.
•Retail 81,000 sq.ft.
•Carpark  400
寫字樓共21層辦公室加地下三層將用作商場用途,另設400個可停泊電動車車位。

該個九龍商廈項目毗連會德豐已售的One Bay East商廈,領展亦看好九龍東發展,且將該商廈的商場列入為新分類的都會組合中。
隨着更多前線及後勤人員遷到觀塘及九龍灣上班,區內將進一步轉型為保險城。業界預料,未來保險公司將持續在港擴充業務,對大型樓面需求增加,預料有更多保險公司持續遷至九龍東。
花旗54億奪觀塘商廈
2014年6月18日
 政府起動九龍東帶挈區內商廈被追捧,價格亦搶高。會德豐地產旗下觀塘One Bay East東座全幢商廈,獲花旗集團以54.25億元購入,創本港史上最大宗全幢甲廈成交,做價較去年四月售出的毗鄰西座,高出逾20%,而是次買方須繳付逾4.6億元雙倍印花稅,相信是歷來涉及最高稅款的單一交易。
會德豐地產與花旗集團昨宣布,花旗集團以54.25億元購入上述One Bay East東座全幢商廈,創歷來最大宗全幢甲廈成交。項目總樓面約51.2萬方呎,成交呎價約10,596元。
做價超鄰座物業兩成
毗鄰One Bay East西座去年由宏利人壽保險(國際)以45億元購入,現暫名宏利大廈,東、西座兩幢商廈樓面相若,是次東座做價高出逾20%。

會德豐九龍貨倉補地價上訴
2014年11月10日
【明報專訊】會德豐(0020)明年計劃推多個全新樓盤,亦密密為旗下項目的前期規劃做準備,其中九龍灣九龍貨倉最新已批出補地價,惟發展商考慮後決定上訴,料最快明年上半年重新批出。資料顯示,會德豐旗下九龍灣啟興道1至5號九龍貨倉,於2011年獲城規會批准改為住宅,項目擬提供7座共約784伙,總樓面涉近83萬方呎

2011年獲批改住宅 涉約784伙
消息指,會德豐早前為項目申請補地價補價已批出,惟會德豐地產常務董事黃光耀指,集團經考慮後決定為項目補價提上訴,惟沒透露批出金額與意向的距離。

九龍東商業項目在2015年10月中舉行動土儀式

2016-11-09 中期業績簡報 P.50

模擬內部office環境 2



領展地皮前方是九龍貨倉及太平洋貿易中心可重建為100M高度大厦
從郵輪碼頭花園拍攝
另一高角度看地皮

龍哥在週年晚會講解新地皮在新CBD所處位置及特點
2015-12-14 獲屋宇署批建1幢21層高的商廈另加3層地庫
2015-11-09 海濱道寫字樓地基工程剛開始,預計2016年第三季完成地基  (Link仔攝)
2016-05-14 海濱道寫字樓地基進度   (Link仔攝)

53 則留言:

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    1. 如果有大客戶租整個大廈或大部份樓層,咁多數會用個客戶嘅名"冠名"。例如XX銀行中心。

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    2. 咁辛苦起,大廈名唔會比人,我估叫 : 領展房託大厦 LINK REIT BUILDING

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    3. 不如叫"領展世界中心",突顯面向世界

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    4. Long Link 你個如何定義世界級REIT問得好好,不過龍哥都答得好得體

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    5. 我覺得可能冇中文名,好似H.A.N.D.S咁,都唔用中文。
      呢座係雙子塔式建築物,但係又連繫(Link)在一起,咁應該叫:Oh Two Towers,會貼切D囉 XDD

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    6. Ha .... 你公器私用呀
      不如叫LINK Kid Towers ^^

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    7. 多謝多謝,我都係想睇下領展將來可以做到幾大。小弟留意左你個blog一年,好佩服各位blog友,尤其O2及Link仔😀

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    8. 我都覺得座野come out 唔係中文名

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  2. 外型豐滿,我鍾意!
    唔知領展會唔會將總部搬遷去呢個新寫字樓呢?

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    1. 一定,領展一定會將總部搬去呢個新寫字樓,我估^^
      因為前方地皮九倉/信和可建100米同高建築物,呢個凹形建築可改善前方景觀,兩個斜面都可側面望海景或新行動區。

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    2. 企業天地已用左做中國總部

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  3. 叫LINK TOWER 或者 領展中心 好似型D....

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    1. 都可以㗎,總知個大廈名要留番比自己

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  4. 首個發展項目將樓高21層及有3層地庫

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    1. 消息指,觀塘Landmark East 2座41樓單位,面積約5,000餘平方呎,以每月18萬元租出,呎租約36元,屬理想水平。新租客為美國皮具品牌vera bradley

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  5. 我每次坐車經過官塘繞道天橋都好忙,就係對住海濱道寫字樓影相,紀錄地盤進度,請看上圖進度照片

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  6. 政府今日(六月二十九日)公布二○一六至一七年度第二季度(即二○一六年七月至九月)賣地計劃。

    商業/商貿用地方面,一幅位於啟德的商業用地及一幅位於黃竹坑的商貿用地會於二○一六至一七年度第二季度招標出售,可提供約128,000平方米總樓面面積,以應付市場對商業/商貿用地的殷切需求。

    當中位於啟德的商業用地可提供超過100,000平方米總樓面面積。該用地位於啟德城中心東面,鄰近擬議的沙中線啟德站。該用地將會興建雙塔式大厦作為啟德的地標,成為向廣場眺望的視野焦點。

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    1. 看来不用打美利道嘅主意了

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    2. 價錢

      啟德商地估71億 可雙子塔發展
      商廈交投熾熱,除7幅住宅用地外,政府下季將推啟德1E區、黃竹坑兩幅商業地皮。其中啟德地位於市中心,接近未來啟德站,樓面逾百萬呎,估值最高71億元。

      政府率先部署推出啟德第1E區2號地盤,規劃為「商業6.」用途,佔地15.24萬平方呎,若以地積比率約7.2倍發展,可建樓面達109.7萬平方呎,建築物高限為主水平基準以上100米。

      理想城市企業估值部主管張聖典指,該地可作兩幢雙子塔形式大樓發展,而且位置最為接近未來沙中綫啟德站,看好該地將成為區內指標,估值高達71.33億元,每平方呎樓面呎價6,500元,為市場上限。

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    3. 《經濟通通訊社4日專訊》新鴻基地產(00016)及載通(00062)已獲地政總署
      批准,將位於觀塘巧明街98號地皮的土地契約,由工業轉為非住宅用途(不包括酒店、加油站
      及護理院舍),補地價金額為43﹒05億元。
        地盤面積約9﹒583萬平方呎,最高總樓面面積為115萬平方呎。載通表示,預期項目
      將與新地附近擁有的寫字樓和商場,產生協同效應而得益。

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  7. 瞓身

    政府將標售觀塘住宅地及啟德商業地
    地政總署公布,將公開招標出售一幅位於觀塘的住宅用地,及一幅位於啟德的商業用地。

    其中一幅土地位於九龍觀塘茜發道對出的新九龍內地段第6584號,地盤面積約1.83萬平方米,指定作私人住宅用途,最低及最高的樓面面積分別約4.61萬平方米及7.68萬平方米。將於9月30日開始招標,11月11日截標。

    另一幅位於九龍啟德第1E區2號地盤的新九龍內地段第6557號的用地,地盤面積約1.42萬平方米,指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站)用途,最低及最高的樓面面積分別約6.12萬平方米及10.19萬平方米。將於9月30日開始招標,11月18日截標。

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    1. 中原測量師行執行董事張競達表示,啟德商業地雖然毗鄰公營房屋,但同時鄰近未來港鐵啟德站及車站廣場,可發展成兩幢商廈,有望打造成啟德城中心未來地標,相信仍可吸引發展商積極入標,預計該地每呎樓面地價約6,000元,地價約65.84億元,

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    2. 有D吸引,如果成事,真係要快買舊場了

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    3. 啟德住宅地88億批出遠超預期 創區內新高

      地政總署公布,以88.37億元將新九龍內地段第6565號用地批予香港海島建設地產,批租期為五十年,市場原預期介乎41.2億至47.1億元,作價超出市場預期上限47.1億約87.6%,創東九龍新高。

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    4. 今日都唔buyback的話,下星期出手的機會不小了...

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    5. 唔一定buyback住,可以等賣完場,有錢入袋先做

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    6. 理想城市集團企業估值部主管張聖典表示,將於下周五(十一月十八日)截標的九龍啟德商業用地(新九龍內地段第6557號),由於地皮位處市區,加上新調控措施對非住宅物業市場影響輕微,相信地皮成交價偏向平穩。本行對啟德商業用地的估值約為88億元,平均每方呎樓面地價為8,000元。

      是次招標的啟德第1E區2號地盤商業用地,地盤面積152,407平方呎,指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站)用途,以最高7.2倍地積比計算,可建總樓面為1,097,325平方呎。

      地皮被分隔為左、右兩部份,賣地條款規定兩座建築物需以同等高度、外形及用料,透過雙子塔式建築構成「啟德門廊」,成為區內地標式建築物。建築物受高度限制不得高於香港主水平基準120米,同時佔項目上蓋面積不得多於65%,加上部份土地被劃作不可構設建築物地段,發展自由度將受限制。

      中標發展商需負責鋪設項目附近一段沐翠街的路面,以及雙子塔前方的行人區,並需於項目左方建築物地下層提供一個公用停車空間並計算入總樓面面積之內。項目亦要就排污及交通問題的提交評估報告,發展商施工時要避免影響下方地鐵沙中線的隧道結構。不過要數影響最大的,當為賣地條款列明項目不能拆售,對項目的回報有重大影響,相信將成發展商出價時的重要考慮因素。

      參考區內項目,張聖典對啟德商業用地的估值約為88億元,平均每方呎樓面地價為8,000元。

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  8. 太古地產(01972)以65億2800萬元, 出售九龍灣宏照道及臨利街交界的商業用地.
    項目是新九龍內地段第6312號的土地, 及在完成交易前, 在該土地發展的建築物. 預計建築物為樓高25層的甲級商業大廈, 及三層地庫停車場. 根據太古地產網頁, 項目總樓面面積約55萬5000平方呎, 預期於2017年底落成.
    太古地產指, 出售項目可以從投資中套現, 所得收益將用以應付一般營運資金需要. 預期出售項目的溢利約11億7000萬元, 而太古公司(00019)在太古地產持八成二權益, 預計收益9億5900萬元.
    買方Lucky Melody Limited, 主要業務為投資控股.
    交易須待2018年年底或之前, 取得佔用許可證及合約完成證明書後, 方可作實.

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  9. 來季政府將推出三幅商業地皮,其中中環美利道地皮最為矚目,中原地產測量師張競達表示,地皮坐落於中環核心商業區地段,現址為美利道多層停車場大廈,鄰近美國銀行中心、力寶中心、和記大廈等,鄰近中環及金鐘港鐵站,交通方便,加上地皮具規模,故具有一定的發展潛力。地皮地盤面積約31,000方呎,按估計地積比15倍計,最高可建樓面面積達到465,005方呎,估計每方呎樓面地價達2.5萬元,地價高達116億元,由於地皮涉資龐大,不排除有財團以合組形式競投項目。

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  10. 市場新錄全幢工廈放盤,位於觀塘偉業街105號全幢工廈,新近推出招標放售,意向價1.58億元,全幢涉約2.08萬方呎,平均呎價約7606元,由於物業已獲批活化,可作零售及寫字樓等用途,故新買家可選擇購入後改裝,以提升回報。

    中原(工商舖)商舖部副營業董事曹偉倫表示,新近標售的全幢工廈,為觀塘偉業街105號全幢,大廈樓高11層,全幢面積約20772方呎,意向價1.58億元,平均呎價約7606元,現時全幢已交吉,項目截標日期為1月11日(周三)。

    平均呎價7606元

    他續指,大廈現正進行外牆翻新工作,以提高物業質素,令投資價值更見可觀,至於物業已於2015年底獲批活化申請,可作寫字樓、零售或餐飲等新用途,投資極具彈性,新買家可作部分自用及部分收租;曹氏預計大廈活化後,呎租可達20至25元,料回報約3厘多。

    料回報約三厘多

    是次標售的偉業街105號全幢,對面為宏利大廈及花旗大樓(前稱One Bay East),附近還有多個興建中的甲廈,例如九倉8 Bay East、新加坡楓樹產業基金甲廈項目,以及領展及南豐海濱道79號等,預計日後區內上班人口將眾多。

    不過,區內附近的食肆卻有限,因此,倘若上址日後改裝成銀座式商廈,並租予食肆商戶,料租金回報將理想。

    東九近年漸轉型成為新商業區,區內活化物業備受財團垂青,市場不乏相關成交,例如原由鵬里基金持有的活化項目偉業街164號The Mark全幢,於去年中以5.6億元成交,新買家為上市公司時代集團,平均呎價約8000元。

    至於偉業街近期也不時錄全幢工廈或活化項目放售,例如觀塘偉業街93號全幢銀座式商廈,早前以3.5億元放售,項目亦為活化項目,且為附近一帶首幢銀座式商廈,面積約27803方呎,呎價約1.26萬元。

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    1. 鄰近海濱道77號

      http://tc.savills.com.hk/property-showcase/industrial/commercial-sales/kwun-tong--93-wai-yip-street.aspx

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  11. 豐樹牛頭角寫字樓

    http://www.mapletreebaypoint.com/en/index.php

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  12. 【本報訊】高銀金融(530)去年高價奪何文田地皮,然而出手闊綽的背後,卻是債務高企,公司幾乎盡押手上物業、地皮取得融資,其銀行短債急增至92.7億元,貸款分別於去年底及今年3月到期,惟手頭現金僅8,490萬元。銀行消息指,高銀正籌組新融資,以新債冚舊債。

    分析指,由於高銀大部份銀行貸款均以手上物業及地皮作抵押,故只要估值變化不大,高銀短期獲再融資機會高。只是由於高銀已把財務空間「用得好盡」,故將來樓市一旦調整,令物業估值下滑,高銀即甚少水位轉身。

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    1. 【本報訊】高銀金融(530)旗下唯一已落成物業九龍灣高銀金融國際中心,去年10月入伙,但據悉出租情况並不理想,市場消息指,在20層待租樓面中,最近只有17樓租出半層,其餘樓層一直未租出。

      傳僅租出17樓半層

      高銀金融國際中心27層高,提供80萬方呎寫字樓及10萬方呎餐飲樓面,每層寫字樓面積約3.5萬方呎。可出租的寫字樓樓層共23層,高銀集團已率先進駐頂樓3層作為總部。
      消息指,高銀金融國際中心雖已入伙3個月,但暫只租出17樓半層約2萬方呎,月租逾58萬元,呎租29元。新租戶為時裝公司,為節省成本,由觀塘宏利金融中心搬到九龍灣。高銀回覆本報稱,不便公佈租務情况,意向呎租為27元至40元。
      市場人士指,由於高銀意向呎租,已貼近觀塘站旁創紀之城5期,但該廈距離九龍灣站卻有逾15分鐘步程,周邊交通配套亦一般。與該廈一街之隔的商廈宏天廣場,近期成交呎租只是18至22元,即較高銀金融國際中心便宜30%至40%。早前本報曾到該廈視察,樓下商舖全由集團自家4間餐廳租用,視察期間未見有人用膳。
      據戴德梁行資料,今年全港商業區共有290萬方呎新商廈落成,當中東九龍有180萬方呎,佔整體近七成供應。由於供過於求,區內商廈呎租為去年全港唯一租金下跌的商業區,下跌3%,料今年亦會下跌5%。

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    2. 【明報專訊】受惠旗下九龍灣高銀金融國際中心估值上升,高銀金融(0530)昨日公告中期業績,截至去年12月底止6個月純利為9.568億元,按年增長超過兩倍;期內每股盈利為13.69仙,不派中期息。

      九龍灣商業物業大幅增值

      高銀金融營業額為2.94億元,按年微增0.7%,毛利增長39.2%至2.32億元。公司稱,受惠於九龍灣中心商業區的商業物業大幅增值,其中高銀金融國際中心帳面值由125億元,增長逾一成至142億元,帶動集團錄得投資物業公平值收益由4.7億元按年大幅增至14.95億元。

      高銀金融國際中心於2016年10月31日開幕,公司指正積極推廣大樓,並與物色寫字樓的國際企業進行磋商租務。

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  13. 地政總署公佈,將公開招標出售中環美利道的內地段第9051號商業用地及九龍啟德第1F區2號地盤的新九龍內地段第6556號商業/酒店用地。兩個地皮同於3月31日開始招標,美利道的截標日期為5月12日,而啟德的截標日期為5月26日。

    中環美利道的地盤面積約為31,000方呎,指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站)用途,最高可建樓面面積465,005方呎,買方須興建公眾停車場。
    此地皮為中環區內近20年首幅來自政府供應的商業地皮,市場預期此地皮勢掀起本港發展商與內地財團爭奪,甚至外資都有興趣,預料每方呎樓面估值達2萬至2.8萬元,地價最高可達130億元。
    啟德的地盤面積約為204,990方呎,指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站)用途,最高可建樓面1,912,440方呎,買方將要興建公共運輸交匯處的政府地方及地下購物街。市場估計,每方呎樓面地價約7,000元,地價最高達134億元。

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  14. 中環商業地王明招標 料掀群雄爭奪戰

    備受市場關注的中環美利道商業地王,將於明日起正式開始招標,市場估值最高達184億元,樓面呎價高達4萬元,有望成為歷來商業地王的新貴,多個財團均率先表示有興趣競投,料將掀起市場爭奪戰。

    南豐發展董事總經理蔡宏興指,美利道地皮位處中環,相信很多財團都會感興趣,而集團將會研究入標。

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    1. 南豐研究入標。。。明白了

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  15. 香港史上最大規模的市區重建項目--觀塘市中心重建項目,市建局現正式向城規會申請,將第4、5區重建分拆兩階段發展。

    市建局呈交予城規會的文件顯示,由於第5區出現清場及土地收購問題,故建議與第4區分開兩階段發展,由原本一個大平台連接2座大樓,轉為2座獨立大樓,包括一座包含零售的商廈,及另一座中密度的綜合政府辦公室/商業的大樓。建築物高度將由主水平基準以上260米,增至285米,層數增至60層,整個項目商業樓面合共約121萬方呎,比之前方案略增5,000多方呎。

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  16. 都係專心爭呢個啦...
    《經濟通通訊社7日專訊》市場消息指,南豐剛委託大型測量師行,擬放售旗下九龍灣全幢甲廈傲騰廣場,全幢估值逾90億元,總樓面74﹒5萬方呎,平均每方呎逾12080元。  南豐早前今年5月底以逾246億高價奪取啟德商業地王。(ml)

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    1. 宜家要自已安排小巴出入,如果能打通交通,呢個盤宜家其實仲多海景,但唔知將來會點

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