領展大集匯

2017年5月30日 星期二

領展又一勁粉絲 - Starman

見到Starman兄出文講現金流的重要性,我感覺全文好像在介詔領展,所以推介823 粉絲看:

「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)

強化資產> 強化現金流(租值)> 提升資本化估值> 產融結合> 現金流再投資

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【領展做鐵膽】27歲賺第一桶金 投資博客教點樣揀信託基金

壹週Plus 2017-05-30

財經雜誌專欄作家Starman,憑債券及房地產投資信託基金(REITs)的投資組合,於二十七歲賺了數百萬,並在三十歲時達致財務自由,平均月收六位數字利息。他指在香港上市的REITs,要將最少90%的稅後淨收入,以股息定期派發予投資者,加上借貸比率不能高於35%,屬風險低及穩定的投資。他分享選REITs有幾項準則,首先是看DPU (每基金單位分派,即其股息),「看一間公司健康與否,就是看派息,因為業績跟派息是掛勾」。

其次是留意REITs的資產質素,「是否很集中,例如是又一城,即使優質,但七成的收入也是來自它,便相對單一,風險不夠分散」。另外還要了解是什麼類型的物業,「民生、一線位置、鋪位,還是車位為主﹖民生區防守性強,經濟不好每人要食東西」。

第三要看股值,「即使領展DPU及資產好,但價格會否太貴﹖要根據未來股值預測。」Starman提醒,選REITs時要避開「化妝REITs」,即一些誇大前期收益的REITs,「年報可以看到,有無做一些利率調期、衍生工具式大股東補貼行為,不可只看派息」。

比較各個REITs,他說個人較喜歡領展,「研究(領展)很久,防守性強,加上可翻新及改建旗下物業,可收更高的租金,未來仍存增長。你指現價貴,但它是貴得有道理;它買旺角新項目時我曾有猶豫,因它用超高價買入,同時又賣出不同屋村商場。但在管理層質素及發展方向而言,這隻REITs應是增持。」

撰文:王敬蓮
攝錄:廖健昌

一分鐘看領展


今天放假細看企業影片 : 領展的品牌發展及市場推廣策略,原來精髓就在全片的頭一分鐘,我cap左比大家研究研究

思考問題 : 點解要將領展同澳洲Westfield , 新地 , 地鐵比較 ?

傳媒曾於2015年為我們網友向龍哥安排提問,當時龍哥回答了一些重點,我們可能在此找到答案 :
  •  世界級就是找全世界管理商場擁有商場投資物業的基金或公司,它們怎樣做,我們要用這標準衡量自己,做到更好。持續發展,管理水平,業務增長,這些指標去帶領團隊。
  •  我們理念是想做世界級,但目前只達亞洲級,有啲野未做晒,但不只是我一個人,我們的團隊有一個好大的空間去發揮,我們冇家族在背後,不用扶助家族的成員,亦不用受始創人指點,作為一個專業的管理人,很少有機會有這樣一個機構讓我們去運作.我相信同事們他們的專業滿足感是高的,仲有咁多野未做,現在起的樓宇起碼2019年才建成,仲有好多新野,才剛剛去中國,領展是很年輕企業,這些年才學了怎樣去做好盤生意,我們現在才有基礎去發展做多啲,去第二度做,將我們理念帶出去。

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圖 1

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圖 3

領展管理團隊


影片 : 領展的品牌發展及市場推廣策略
藉品牌及市場推廣活動,連繫好生活

2017年5月25日 星期四

領展甜品賀60大洋

今日食完午飯,睇到愛股同2位港人一樣勇闖高峯,所以特別制了甜品一件賀領展60大洋😀



2017年5月18日 星期四

[蘋果]譚仔和領展的政治論述

很有趣,蘋果最近關於領展的文章好像貼近現實了,但HK01有部份記者却開始蘋果化。

領展改裝「劣跡斑斑」 新街市賣生蠔化身「水族館」 趕絕小商戶   香港01
經營近廿載的何文田街市將於9月「大翻新」,對於領展旗下商場或街市營業的小商戶而言,大幅加租然後無奈結業,幾乎是大家近年都要面對的共同命運。

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譚仔和領展的政治論述
2017年05月18日
公共政策顧問 李兆富

「政府當年將房委會商場街市停車場民營化,是正確的決定。」在目前政治正確的氣氛下,我可能是香港極少數仍然夠膽公開說這句話的人。
生活在政治生態圈中的朋友,不會認同我的觀點。然而,我希望「多元聲音」不只是口號,而是大家認真捍衞的民主價值。人與人之間,對事物必然有不同的觀點,沒有必要將觀點不同的人視為仇敵。香港越來越撕裂,其中一個原因就是不同觀點的人,越來越欠缺包容其他觀點的能力。
當年將領展民營化,目標有兩個:一,為房委會融資;二,提升因房委會管理不善而浪費的空間。事實上,這兩個目標都做到了。當日反對將房委會資產打包上市的政治人物,到今天仍然大言炎炎自己的豐功偉績。但事實上那一次司法覆核,令房委會集資的收入減少20%以上,是名副其實的「賤賣資產」。
政治人物從來都不會關心,也沒有解答過,假如不將房委會的非住宅資產打包上市,究竟錢又可以從何而來。要知道當時的香港政府剛從財赤中走出來,而房委會也在停售居屋後收入銳減,將非住宅資產打包上市,是唯一的出路。

福利背後總有代價

房委會將資產打包上市後,由現在易名為領展的管理公司負責租務,租金收入扣除開支,盡數歸基金持有人。由房委會提供的公屋,只是部份人的福利,但是理論上每個人都可以在公開市場上買入並持有領展的基金單位。從機會公平的角度,究竟是公屋更公平?還是讓非住宅資產上市更公平?
政治不方便的真相是,凡有利益的分配,永遠都會側重某一群人,問題是側重向哪一方。但政治的論述所針對的,往往是事實的反面。因為公屋居民在制度上是選舉政治下人為的票倉,結果任何有利於公屋居民的政策,都會被視為理所當然。可是,明明是人人機會均等可以在市場上買得到的領展基金,卻被長年累月口誅筆伐。
政治論述之下公屋居民總是「草根」和「基層」,但事實上根據人口普查資料顯示,公屋居民由於得到房屋福利的補貼,其「可支配收入」(disposable income)不會低於一般市民。無疑公屋居民大多數都不是大富大貴,但也沒有理由將他們全部標籤成貧窮人口。
福利的目標就是要平衡社會不同收入人士的生活水平,令某部份人的生活水平提升,但任何福利背後總有看不見的代價。香港的房屋福利已經發揮了若干程度的作用。在有限的土地供應之下,增加公屋供應,變相就是減少私樓供應,在排擠效應(crowding out effect)之下,私樓的呎租必然會有所增加。當公屋佔社會住戶的比例到達某個水平,其實會構成整體社會價值的消散和耗損。
資源的使用方法,決定了資源的價值。當年釋放房委會非住宅資產,是由「官營」走向「商營」。兩者最大差別,在於官營部門不顧盈虧,而商營部門要自負盈虧。賺錢未必一定正確,但蝕錢肯定是錯,也代表了資源未得到充份使用;同樣道理,當「官營」商場和街市耗費了社會上有限的商用樓面,也意味着其他的商用樓面呎租的溢價更高。
在政治論述中,財團主導了香港經濟令小店難以發圍。然而,最近「譚仔」被日本資金以十億作價收購,成為一時佳話。翻查歷史,譚仔始創於亞洲金融風暴前的1996年,經歷過「建華七年之亂」,其冒起正值是港版「國退民進」的日子。資料顯示譚仔有超過40間分店,部份都在領展商場。「譚仔」可以說是近年白手興家的香港故事,但從來沒有人反問,為何有些人可以在這段時空成功創業,但又有政治論述在傷春悲秋「冬菇亭」的個體戶。社會進步是建立在機會均等的前提,以從前的「官營」模式運作,像「譚仔」般的食肆又怎可能在房委會「冬菇亭」發圍?凝固在過去的小確幸,想像無限好,但事實往往是另一回事。

李兆富
公共政策顧問

立法會十三題:香港房屋委員會的整體承租街市

立法會十三題:香港房屋委員會的整體承租街市

  以下是今日(五月十七日)立法會會議上梁美芬議員的提問和運輸及房屋局局長張炳良教授的書面答覆:

問題:

  香港房屋委員會 (房委會)自一九八八年起採用整體承租方式出租公共租住屋邨的街市,即以單一租約把街市租予一個承租商。承租商負責整個街市的管理,包括分租檔位予個別檔戶。自一九九七年以來落成的屋邨街市均以整體承租的方式出租。就此,政府可否告知本會:

  (一)未來五年有多少個新落成的屋邨街市將以此整體承租方式出租;

  (二)鑑於有承租商按不同行業的經營模式和檔位的營業額計算個別檔戶須支付的租金,房委會會否在新訂的整體承租街市合約中加入條款,訂明承租商可向檔戶收取的租金上限;

  (三)房委會現時有否機制監察承租商管理街市的質素及向檔戶收取的租金的加幅;如有,有關機制的成效為何;如否,原因為何;

  (四)房委會現時有否設立機制或委員會處理檔戶對承租商的投訴;及

  (五)當個別已按整體承租方式出租的街市出現大部分檔戶因無法負擔租金而離場的情況時,房委會會否接管該街市,以確保該等街市繼續為附近居民提供服務;如否,房委會如何滿足居民的購物需要?

答覆:

主席:

  就梁美芬議員提問的各部分,我現綜合答覆如下。

  香港房屋委員會(房委會)自一九八八年已開始採用整體承租方式出租街市,即把單一份租約批予一個承租商,由它再分租予個別檔戶,並且負責整個街市的管理。推行整體承租街市的目的,是要借助私營機構的專業人才及靈活的管理與營運模式,為居民提供更佳的購物選擇和服務環境。

  自一九九七年開始,所有房委會轄下位於公共屋邨的新落成街市均以上述整體承租方式出租。目前房委會轄下共有22個街市,其中六個屬於整體承租街市。房委會預計未來五年有12個新落成的街市,並將繼續採用整體承租管理模式。

  為達致上述透過靈活管理和營運,提供更佳購物選擇和環境的目的,房委會須在街市管理上給予承租商充分彈性,以應付不斷轉變的營商環境。基於這個原則,承租商可按商業營運原則自行物色個別檔位的租戶及與其商討租金與租賃安排。由於房委會與街市檔戶並無合約關係,故不宜介入或參與檔戶和承租商之間的商討或協定,房委會亦沒有為租金及租金加幅訂立上限。不過,房委會會透過與整體承租商簽訂的租約的標準條款,限制承租商除了向檔戶收取租金、冷氣費、差餉及管理費外,不得收取其他費用;而冷氣費及差餉方面,整體承租商不能收取高於其所須繳付的實際金額;至於管理費的增加幅度,亦只可根據政府統計處提供的名義工資指數按比例增加,而增加管理費次數不能多於每年一次。整體承租商須按月向房委會提交報表,列明所收的各項費用,以確保對檔戶的保障。

  房委會現時已有機制,透過全面的表現評估,監察整體承租商管理街市的質素,例如房屋署前線職員會定期視察街市,確保承租商遵守租約規定,維持具質素的管理服務。房屋署每兩個月對承租商的表現進行評估,在評分過程當中會考慮屋邨管理諮詢委員會、當區區議員及當地居民的意見。房屋署亦會透過評分制度鼓勵承租商與檔戶及其他持份者溝通,包括舉行定期會議,讓檔戶及其他各持份者可以向承租商反映意見以便跟進改善,並維持與各持份者的良好關係及街市的有效和暢順營運。事實上,承租商能否有效及暢順地管理街市的日常運作,是房委會決定是否與其續約的最重要評估因素。

  若承租商未能履行租約內的條款(包括由於大部分檔戶離場而無法繼續有效經營的情況),房屋署會約見及提出警告;若警告無效,房委會有權在租約到期前終止其合約,並且在指定期間不再邀請它競投房委會街市承租合約。若整體承租街市的租約被終止,房委會會盡快安排重新招標,讓新的整體承租商能盡早接管街市,以維持對居民的服務。

  房委會現時就整體承租街市所實施的監管措施,能適當地平衡商業營運的實際情況以及居民的購物需要,行之有效。房委會會不時檢視整體承租街市的租賃安排,最近一次檢視於二○一七年初完成,並提出一系列措施,加強保障檔戶及監管承租商,使整體承租安排能夠更有效推行。有關建議於二○一七年三月得到房委會商業樓宇小組委員會通過實行(註)。

  註: 有關詳情可參考房委會商業樓宇小組委員會有關「房委會轄下街市的整體承租安排」的議事備忘錄:
www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/about-us/housing-authority/ha-paper-library/CPC06-17.pdf

[AM730] 帶老婆去購物 - 置富嘉湖

帶老婆去購物
2017-05-17 湯未生
am730

photo source
上周六,未生需要和怪獸老婆去置富產業信託(778)旗下置富嘉湖的茶樓和怪獸老婆家人吃午飯。喝完茶後,眾人陸續散去,因為下雨的關係,未生和怪獸老婆因沒有帶傘,為避雨,把商場各處逛了一圈,最後因怪獸老婆不斷購物,使未生快破產了,所以決心把這題目寫好賺錢。


置富嘉湖前稱嘉湖銀座,在1999年落成,商場分為兩大部分,旁邊設有天水圍暫時唯一酒店嘉湖海逸酒店。根據原來的城市設計,附近是西鐵和巴士總站,旁邊是天水圍公園,格局非常龐大,有一個大商場的氣派,但是後來卻因為西鐵延至屯門,導致後來的規劃錯位,未能成為整個天水圍的中心,人流未能聚集。未生憶起2000年代初曾去過商場,1樓是很大的冒險樂園,2樓是食物廣場,3樓是整層的百佳超級市場,但人流不太多,加上商場的通道非常闊,竟有些空蕩的感覺。


在2013年8月,置富產業信託以58.49億元向長實購入嘉湖銀座的商場部分。這幾年間,天水圍圖書館搬走了,換上一些新店舖,令人耳目一新,酒樓翻新了,分割為兩家食肆,加上把散舖換上一些連鎖餐廳,部分洗手間也有更新,感覺有些好轉,租金估計也有一定上升。據置富產業信託的報告,該商場2016年租金收入為置富產業信託之冠,達2.646億元,較2014年度的2.186億元,增21%,估值68.81億元,增約18%,成為收入增長主要動力。


未生當日逛商場所見,永旺(984)在Living Store旁邊的非常殘破小型遊戲館Molly Fantasy竟然爆滿,且戲院已多年沒有翻新,娛樂設施嚴重缺乏。另外,商場扶手梯也常常故障,往洗手間的通道和洗手間的設計非常陳舊,設計也有很多為了增加租金收入,因而分割得沒有大商場氣派,產品雖非常廉宜,但完全沒有吸引力,空置店舖也相對偏高,另外兩個商場中間沒有地道或有蓋空間,下雨會很狼狽,相對領展(823)天盛商場、T Town和天一商城差遠了,作為區內龍頭商場竟破落至此,非常可惜。側聞該商場需要進行3年的資產提升計劃,希望能改善缺點。


未來在天榮站物業落成,加上天水圍人口和消費能力向上,置富嘉湖如果有能力抓緊這個機會,努力提升商場檔次,或會因地利成為區內龍頭商場,租金應可提升最少一倍,加上現時其負債比率低及高沽低買的作風,相信其「收購、提升、出售」的商業模式可持續,未來租金增長空間大,可長線持有。

2017年5月11日 星期四

【東周刊】無王管 狂加租 車主大控訴 領展公屋停車場撳住搶

【東周刊】無王管 狂加租 車主大控訴 領展公屋停車場撳住搶
2017/04/24

公屋車主近日充滿怨氣,矛頭直指坐擁逾七萬個車位的全港最大停車場業主領展(0823)。本月初,領展旗下車位開始大幅加租,當中私家車平均加幅接近一成,不少收費拍得住私人停車場,旋即引發大批車主強烈不滿。尤其靠揸車搵兩餐的草根車主,由於區內別無選擇,怒斥領展猶如壟斷撳住搶。

行政總裁王國龍上場六年,領展股價已翻了兩番。造就一千二百多億市值的,其實是不斷使出奇招賺到盡谷高股價。領展早幾年已將多個屋邨停車場由月租「固定位」變成「浮動位」,表面上提高車位使用效率,背後是「搾乾」車主搶奪更多租金收入,甚至為日後拆售「整靚盤數」。

隨着本港私家車發牌數量年年上升,公眾車位供應卻逐年下跌,領展吼準供求失衡帶頭瘋狂加租,全港停車場勢將爆發澎湃加價潮。

領展旗下青衣長發廣場停車場,月租由去年兩千九百一十元,狂加至三千二百三十元,加幅接近一成一

被候任特首林鄭月娥點名要擺平的民生「三座大山」之一的領展,在她當選後急急發出聲明祝賀「示好」,強調會「繼續緊密合作,服務社區」。

然而林鄭尚未埋位,領展卻率先投下一枚民生「炸彈」,旗下公屋和居屋停車場以營運開支上漲為理由,今個月開始大肆加租。其中私家車平均加幅達百分之九點八,貨車及電單車則約加百分之五,遠高於通脹水平。

受影響的車主,不排除小部分屬公屋富戶,但更多是自力更生的貨車司機、的士大佬和小商戶等草根階層。領展瘋狂加價,變相趕絕搵食司機,飯碗隨時被打爛。例如青衣區的長發廣場停車場,月租由去年兩千九百一十元,狂加至三千二百三十元,加幅接近一成一,相當乸脷。

趕絕搵食司機
揸小型貨車搵兩餐的長發邨居民賴先生,焗租了長發車位十多年,最終頂唔順離場。他怒斥領展接手後,年年瘋狂加租。「最初月租一千兩百蚊左右,之後年年加,近年加得愈嚟愈狼!上年加到兩千九百一十蚊,心諗應該到頂啩?點知佢今年又再加!公共屋邨停車場要三千幾蚊一個月,畀都要畀得心甘命抵先得o架,三千幾蚊夠租兩間公屋啦!

由於負擔不起租金,賴先生惟有冒險將貨車泊街邊。「架車用嚟搵食,跑幾多轉先夠畀租?我住長發邨,附近長安邨又係領展場,月租一樣加到三千幾,邊有得揀?根本負擔唔到,所以無再租,焗住泊街,結果畀人抄牌!」

同樣大加特加的將軍澳區,不少車主亦怨聲載道。租了寶林邨車位七年的陳先生,對於領展年年加價只能無奈接受。「啱啱由二千五百蚊加到二千七百二十蚊,加幅接近一成。自己返工路程遠,養車有實際需要,唔通賣車咩?」

最令車主勞氣的,是領展一面撳住搶,停車場質素卻無改善。陳先生投訴寶林邨停車場有不少「死角位」,閉路電視根本拍攝不到。「試過架車畀人劃花,向管理處反映,一齊翻睇錄影帶,先知原來有唔少死角位!加上現時成個場都係月租流動車位,平時要同人鬥快霸『靚位』。唔好彩泊正死角位,成晚擔心到瞓唔到覺!」

車主勞氣領展一面撳住搶,停車場質素卻無改善。有車主投訴寶林邨停車場死位多,刮花無得賠。

將軍澳淪重災區
現時將軍澳可說是全港車位嚴重不足的重災區之一。西貢區區議員方國珊表示,區內車位最少短缺達一千個,造就領展不斷加租賺到盡。例如調景領的健明邨,私家車車位月租由二千六百三十元,加至二千九百二十元,加幅達百分之十一,相當誇張。

「領展無論係街市抑或停車場,一直都係租金貴、管理差!屋邨居民消費能力有限,但係要承擔巨大加幅。我哋之前多次提出反對,領展都係態度照舊!」方國珊說。

雖然領展將區內屋邨的「隨意泊」車位月租,由七百四十元下調至六百九十八元,方國珊批評只是「小恩小惠」的公關策略。「隨意泊只係畀時鐘停泊未滿時使用,唔保證有位,只有小部分日間停泊車主受惠。」

提起領展停車場租金貴兼管理差,住在李鄭屋邨的梁先生有切膚之痛:「領展管理嘅停車場,差過以前房署一百倍!

走進李鄭屋邨停車場低層,只感覺陰陰沉沉,還有一股垃圾味。梁先生苦笑道︰「停車場喺正垃圾收集箱隔離,平時唔多見有人定期洗地,晚上就勁多老鼠走嚟走去!搞到我唔敢泊架搵食貨車喺地下嗰層。夏天就快到,畫面實會好震撼!」

【信報月刊】政府錯配釀短缺 車位跑贏樓

【信報月刊】政府錯配釀短缺 車位跑贏樓
 2017-05-09

筆者近月翻查不少成交紀錄,車位的升幅並不比樓差。2010年將軍澳站附近的將軍澳廣場車位還是30多萬,6年後的今日已經高達180萬,6年升6倍,很可能跑贏不少樓宇升幅。車位入場費豐儉由人,數百萬至數十萬不等,投資者可按自己的資金水平再選擇適合的車位進場。--投資達人洪龍荃

今時今日的車位實際上是過去樓市十年的翻版,因為政府沒有根據車輛實際需求去調整車位供應,導致長時間內需求增長大於供應,令價格持續上升。

本港現時私家車數目已突破50萬輛,每年增長幅度達5%。據運輸署資料顯示,截至2016年中,本港登記車輛數目約69萬,而車位數目僅約64.5萬,已經出現供應不足的情況。

更甚的是,政府在壓抑市民買車需求時,藥石亂投,竟然降低地契上所規定的車位和單位比例,以往很可能3至4個單位便有1個車位,現在則改為10戶爭一個車位。

再者,政府更改規定,地產商在將住宅發水時,停車場的樓面要重訂計算方法,只有在特定情況下,在地面上興建停車場才可以豁免全部或部分的樓面;而如果將停車場設在地底,又會增加發展和管理成本,因而降低了地產商興建停車場的意欲,令新屋苑的車位更加難求。

執筆之時,政府再次「加辣」, 打擊大戶買家以「一契多伙」形式用一份買賣合約一口氣購買多個新盤住宅單位。筆者不知道此招是否能為樓價降溫,只知道聰明錢必定會加速轉投不受限購、不受高印花稅所打壓的非住宅物業,即是車位或工商鋪。

另外,最近翻開報章,我們都不難看到各類型停車場的泊位價錢在新一年繼續提價。筆者曾經翻閱領展年報,基本上每年領展的停車場租金均上升超過10%,而當我們再細心查看領展車位的平均估值,我們更會發現數字上升速度驚人,平均每2年就升1倍。現時領展旗下車位2016年最新平均估值已經超過40萬,試問一般私人藍籌屋苑車位怎會不值過百萬呢?

不過,車位的透明度遠比住宅要低,而且有很多隱藏的因素會影響車位價格,因此筆者建議入場前必定要先做好研究,以及作出實地視察,千萬不要「人買你買」。

2017年4月20日 星期四

2017年4月13日 星期四

與其背負社會責任,不如另找商機

社會上有些政棍及保育狂經常批評領展 :
如果領展持有物業 > 壟斷市場
如果領展賣出物業 > 無承擔,不負社會責任
既然如此領展賣出舊物業,再買入新物業,應該是最好選擇,因為此舉可封此等人嘴吧。

陳蓓敏講得好:與其背上社會責任,倒不如明碼實價尋找回報商機

另外新facebook作者四道牆以外 連發4文,指出保育狂的可笑,食環署的不長進,房委會大本型扶助小店的失敗,誰付真金白銀改善長發街市,值得一看。

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陳蓓敏:領展追求回報策略可取
2017-04-13 on.cc

[選段]
領展房產基金(00823)日前宣布以45.75億元購入位於廣州市荔灣區的西城都薈廣場,年租金回報率為約4.7%。是項收購為於內地第3個項目,其他兩個項目位置在北京和上海,可見領展於內地的收購傾情大城市優越位置。

消息公布後,基金價格曾回軟低見55.05元,料部分投資者不認同集團做法,擔心未來回報率和匯率問題等。集團去年把5項商業物業以36.36億元出售,換入內地項目亦無可厚非,與其背上社會責任,倒不如明碼實價尋找回報商機。建議吸納,目標價60元,止蝕位53元。

鴻昇證券資產管理部董事總經理 陳蓓敏

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邵志堯:領展盡顯新陳代謝功能
2017-03-02 on.cc

領展
資深測量師邵志堯在東方產經「邵看風雲」專欄中表示,「新陳代謝」(Metabolism)這個名詞是指「生物體不斷用新物質代替舊物質的過程。」在日常生活中,也則指新事物不斷產生發展,代替舊的事物。

恒指便是一個很好的例子,50隻成分股裏面,每隔一段時間便需要作出檢討,把一些表現不好或代表不了那個時代的股票換走,換來更有代表性的。

30年前的恒指成分股如森拿美、第一太平、南聯實業……已退出,換來了更能反映中國經濟的中國移動(00941)、四大內銀和騰訊(00700)等,新進來股票的增長和市場佔有肯定有代表性,這就是恒指的新陳代謝,自我完善的功能。

作為一個企業,若果沒有新的和好的作更替,便會步向死亡。企業可以有三方面的新陳代謝,分別是人才、業務和資產。領展(00823)便是一個很好的例子。

領展是把所有房屋署旗下商業物業匯聚一起,由公營化轉為私營,引入了零售市場經營的專家,把從前一些經營得不太好的商場重新弄好,引入更加有效率的零售商。雖然很多人會說失去人情味,但筆者卻發現舊有租客商品的售價不會比新租客低,而新的租金卻較舊的多很多。

此有兩個可能性,一是舊租客的效率太低令盈利率低,或是舊租客佔了很大租金的便宜,舊有房屋署沒有把關好。若低租金換來低的貨品售價還說得過去,但售價卻和其他私營商場相若,這些「人情味」便是建基於納稅人的補貼,市民值得深思。

領展近年也作了業務的更新,投入內地的商場,在北京和上海便購入了優質的物業,由只集中香港市場增加了中國元素──地區多元化。

領展由於在成立的第一天便帶有原罪,要在舊有的商場作翻天覆地的翻新工程,肯定會受地區政治勢力阻撓,與其花精力和他們糾纏,不如售給其他投資者,由他們作優化計劃,留力作新的投資更划算,所以這2年已沽出10多個屋邨商場,並把資金購入新項目,應該是更好的選擇。

資深測量師 邵志堯(作者為註冊持牌人士,並沒持有上述股份)

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2017年4月10日 星期一

耀才財經台 -領展購西城都薈

耀才財經台 即市攻略 黃雪瑩 陳偉聰-領展(0823)近41億人幣購廣州西城都薈廣場



廣州再下一城 : 西城都薈

李生三年前賣比大摩關連基金, 基金宜家想套現, 位置好當然唔會平, 見到有六成租約快要完第一租約期,睇完個powerpoint, 我都有信心, 總之收嘅租多左,我又多D息收, 只要續約,回報就一定升,怕乜楂,冇靚物業買就怕喇。

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錯失萬科之後 港企領展41億終購廣州原李嘉誠西城都薈專案

觀點地產網 2017-04-10

此次接手西城都薈項目,是來自香港的領展,而它在此次成功獲得西城都薈之前,也曾多次與萬科、瑞房等房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

週末的晚上,一則大宗物業收購交易的新聞,將一個有歷史的項目和一個有故事的企業串到了一起。

4月9日晚上,香港知名商業基金公司——領展發佈公告透露,位於廣州荔灣區黃沙地鐵站上蓋的西城都薈商業項目以40.65億元的價格被公司收購。

而戴德梁行方面向觀點地產新媒體介紹稱,這是華南地區近年來最大宗的商場交易,並表示西城都薈是華南地區較有代表性的商場項目,區位佔據優勢,未來大有可為。

不過,觀點地產新媒體翻查歷史發現,雖然地理位置優越,但西城都薈的命運卻尤為波折,絕對算是一個有故事的項目。

90年代由李嘉誠旗下和記黃埔拿下專案地塊後,不僅開發週期長達20年,更因招商難而數度延遲開業,最終由於營業不理想而被出售。

有意思的是,此次接手西城都薈項目,是來自香港的領展,而它在此次成功獲得西城都薈之前,也曾多次與萬科、瑞房等房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

西城都薈兩度被“賣”

從區位來看,廣州西城都薈項目無疑是佔據很大優勢的。專案位於老城區荔灣的核心商圈內,且是廣州兩條地鐵線換乘站黃沙站的上蓋,其中商業部分總建築面積逾8.8萬平方米,約280間商鋪,分為地上三層,地下一層。

但這樣的區位優勢,卻並未給西城都薈帶來理想中的利好發展,反而讓其從90年代出讓至今就頗為波折的命運增添了幾絲遺憾和唏噓。

西城都薈的歷史,要從和記黃埔90年代隨著地鐵線興建進入廣州說起。

彼時正值廣州開始發展地鐵,和記黃埔與長江實業聯手拿下了其在廣州的首個項目,被認為地理位置具有相當的優勢的西城都薈地塊。

但直至2005年,地塊被“曬”超過10年之久,一度被質疑變相囤地後,該項目才傳來了動工開建的消息。此後,2006年和記黃埔曾高調宣佈為專案引入了一家來自印尼的主力百貨店,計畫2007年下半年開業。

然而2008年該專案住宅部分逸翠灣都已開始銷售,作為商業部分的西城都薈卻一再延遲開業。

與住宅部分12000元/平方米的高價入市且賣出了不錯成績相反的是,更早建設的西城都薈卻因場地未能交付問題,導致原定的商戶撤場,此後招商問題也一直不能解決。

據瞭解,原計劃開業的2007年,西城都薈招商率只有60%,且主力店遲遲未能確定,招商情況十分不理想。

輾轉5年之後,西城都薈終於2012年底正式開業,但當時整體出租率也僅75%,且開業半年後不少商鋪仍處於空置狀態,即便位置及坐在商圈發展前景別看好,專案依然陷入了經營困局。

當時有業內人士接受觀點地產新媒體採訪時曾分析道,定位高端路線偏離市場,招商組合上存在問題,沒有亮點和特色,不能抓住市場機遇是西城都薈經營難的主要原因。

最終,在經歷近20年的開發週期後,開業僅一年的西城都薈於2013年8月29日,隨著和記黃埔的一紙“出售廣州西城都薈”公告,以25.78億元的總價被轉給了基匯資本及摩根士丹利房地產基金。

直到2017年4月9日,時隔近4年,此次西城都薈再以易主的方式,喚起了市場的關注,來自香港的領展將其收入囊中,收購總價40.65億元,比當初和記黃埔的轉讓價翻了近一倍。

西城都薈身價上漲的原因,促成該專案兩次交易的戴德梁行或可釋疑。據悉,經過兩大地產基金巨頭3年多的運營,西城都薈現時商戶已有約230個,近乎滿租,涵蓋零售、餐飲、娛樂等業態,且時常舉辦時尚、親子、文藝、體育等活動,輻射廣州及佛山地區,吸引遊客,月均人流量300萬人次。

戴德梁行也表示,隨著內地尤其廣州的零售商業消費增加,該項目可擁有廣闊的前景。

領展內地收購記

有意思的是,接手西城都薈項目的領展,在此次成功獲得西城都薈之前,其實已多次與國內的房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

據觀點地產新媒體瞭解,雖然在商業投資領域較有知名度,但此前領展的業務更多還是在香港範圍內,2013年底與萬科傳出“火花”之後,才逐漸將業務擴展至內地。

公開資料顯示,最早於2013年12月19日,當時領展仍叫領匯房地產投資信託基金,曾公告宣佈,公司與萬科集團簽訂戰略性合作意向書,暫時為期兩年,並將共同尋找在中國零售物業的適當投資機會。

2014年11月11日,領匯宣佈已就收購龍崗萬科廣場與萬科簽訂無約束力意向書。根據意向書,領匯擬洽購萬科旗下位于龍崗萬科廣場八成權益,包括若干臨街商鋪及停車位。作價方面,市場預計以當下龍崗區域價格水準計算,該商場總值逾20億元。

但因雙方在部分條款和交易形式上始終未達成一致意見,2015年2月及4月先後兩次延長收購時限後,于同年5月,領匯對龍崗萬科廣場的收購終以放棄告終。

不過,與萬科的合作告終並不代表領匯內地發展的步伐的停止,反而借助此次經驗加快了擴張的速度。

2015年7月9日,與萬科分手兩個月後,市場便傳出了領匯牽手里安房地產,收購了位於上海的里安房地產企業天地一期,按地上總建築面積8.3萬平方米推算,成交總價逾70億元。

隨後,7月24日里安房地產即發佈公告宣佈,最終以66.26億元的代價將上海企業天地1期及2期物業納入領匯旗下,包括兩座高檔甲級寫字樓和設有地下停車場的連接商場及廣場。

該項交易為領匯帶來了回報率約為4.1%的淨營運收入,收購完成後,領匯於內地的資產價值占比亦增至7.5%。

與此同時,領匯基金相關負責人在同月舉行的股東會上透露,雖然收購深圳龍崗萬科廣場項目的合作中止,但其仍與萬科在洽談其他項目。且當時領匯已經研究超過100個位於北京、上海、廣州及杭州等地的商場及寫字樓項目,並與多個內地地產商及財團商討合作,尋求更多收購機會。

2015年8月19日,領匯房地產投資信託基金正式宣佈,將更名為“領展房地產投資信託基金”,英文名稱則由“TheLink”改為“Link”。

對於更名的原因,領匯方面表示,香港新商業土地供應有限,難以購買在港商業資產,而其在中國有22個同樣中文名稱注冊商標,考慮改名主要是為了配合進軍中國的戰略,尋求更多收購機會。

撰文:黃冬豔 審校:武瑾瑩

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2017年4月4日 星期二

新業主回應田灣商場改建

田灣商場改建成國際學校,引來很多爭議,看看新業主的回應吧。


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商舖投資 首選港島民生區
順聯曾穎偉:大樓面舖優先留意

2017年4月3日
投資商舖為主的順聯集團,常務董事曾穎偉認為,核心區舖租已喘定但難反彈,投資以民生區商舖較理想,而港島區具增值空間的大樓面舖可優先留意。

順聯集團近兩年多次向領展投商場,包括2015年以4.86億元投得香港仔田灣商場,中標價高估值約55%。曾穎偉指,集團主力投資商用物業,港島區為首選,而向來港島難有大樓面商舖放售,田灣商場總樓面達8萬平方呎,更連同一批車位,故值得投資。

拓教育租戶 翻新冀增人流

購入商場後,集團即為項目進行大型翻新,而其中一半樓面,正獲國際學校大手洽租。曾穎偉表示,該集團近年開拓教育租戶業務,「香港缺少商舖樓面作教育、老人院。我們不打算經營,只安排樓面讓有關商戶進駐。」如集團旗下九龍城聯合道項目,原本為住宅,現變成樓上舖,主題為補習社。購入田灣商場後,原計劃發展成自由行熱點,提供餐飲及特賣場,但國際學校英國Nord Anglia International School(NAIS)主動聯絡,初步達成15年租約。

惟有關消息傳出後,即引來政黨及社區人士關注,擔心商舖減少,影響居民日常所需。曾穎偉解釋,當日購入商場後,8萬平方呎樓面商場,出租率僅4成,5層商場初步國際學校佔3層半樓面,而商場以往有12間民生相關商店,活化改裝後計劃維持12個舖位,面積由200至4,000多平方呎。他指鑑於近日有聲音不滿方案,故不排除更改計劃,現同時考慮其他大手租客。

核心區舖租喘定 惟難反彈

他指出,民生商場要改善出租率,必須引入新人流。他提到,引入國際學校的原意,正希望更多學生及家長前來商場,提升人流,以吸引民生商戶進駐。他表示,田灣商場將加設升降機、方便居民,集團投資翻新費高達1億元,除了提高商場質素,更新及增加設施方便居民外,亦希望引入新人流,令更多商戶來開舖,惠及居民。

順聯集團持有本港十多個舖位,個別商舖位處旅遊區,他認為,核心區舖位租金經過一輪調整後,已接近喘定,但難以反彈,投資民生區反而較穩定,可帶來新價值,提升租金收入。他指,集團除了商舖外,亦會留意商廈,特別乙級寫字樓仍有水位,值得投資,此外,訪港旅客數字難重回高峰,酒店投資價值略低,相比之下,海外僱員來港工作仍保持穩定,長租客戶較多,服務式住宅亦值得留意。

投資市場上,最近大額買賣明顯增加,市況轉旺,他認為,即使美國加息,幅度很溫和,即使之後每次加0.25厘,息口屬低,投資環境仍理想。

2017年3月27日 星期一

林鄭專訪

林鄭專訪
etnet.com.hk 2017-03-21

選段

關於公營街市
  「另一個我很想做,現在我要寫落去的,就是政府不應太過計較,而是應該先斥資去改善我們那70多個公營街市。」林太指,競選期間到訪不同街市,任政務司司長時亦巡過街市,「我是……是很不舒服,因為這些街市本可以做得更加好,為甚麼不安裝冷氣,不為他們包裝得漂亮一點,讓他們多些人流,檔主便會多些生意……多些生意時,你說加一點租,可能他們都會很願意。」她指,過往政府因為財政的規矩,需要一定比例檔主願意出資,才可撥款助改善環境,結果很多改善工作都不了了之。

關於領展 :
領展一直壟斷屋邨街市,旗下街市又早己美輪美奐,加上庫房水浸,何不考慮回購?林太的口風仍一如以往,認為回購領展是不切實際。「這不是錢的問題,是錢是否用得其所的問題,因為今日始源領展已經賣左出去,今日在你用大量公帑買回來的話,價錢一定會很高,因為你是被逼一定跟他們買,而不是在自由市場上選擇去買……但是政府的應對,就是提供多些商舖,在有需要的社區興建公共的市政街市,等到居民多些選擇。」


http://webhost.etnet.com.hk/videos/lifestyle-newsandentertainment/2017/03/45661new.mp4
按此去片

TVB 時事多面睇 (2017-03-24) - 街巿租金


2017年3月24日 星期五

諗Sir Vs 林Sir

多謝諗Sir對林Sir 捨領展 取新地的詳細總結, 以價論股,待價論股都不應是股評人所做 >

http://www.stockbloggerhk.com

2017年3月11日 星期六

我從沒有沽出一股領展

林Sir最近回應指出,相信領展粉絲和高層趁高也有沽貨,其他人我不知,但我可以大聲肯定的回應一句 : 我從來沒有沽出一股領展。
網友問有沒有回應,關於林Sir用新地作股價比較,首先我從來都沒有用新地與領展作比較,所謂百貨銷百客,各有所好,我覺得如果他是石Sir就一點也不怪,因為一般C9都是問xx蚊買,而家yy蚊要唔要沽?

但林Sir是教授級,他還停留在xx蚊買,yy蚊沽水平,OMG...

關於領展回購托價一說,只可說他思維仍停留在C9水平,我現說原因: 出售商場>租金減小>回購穩定應有派息  ,又有人說既然如此為什麼要賣場,我現再說原因一次: 主要是為了體現領展的真正市值,有利再估值,再者領展售出一部份商場給不同營運者,一來可以優化自身資產,二來可分散社會大眾的一窩蜂式批判,有得比較各營運者好壞,對領展來說是上佳減壓方法。

領展追求的不是和長實新地比較,也不是大上大落井噴式股價,她追求的是穩定,漸進,無憂無慮的投資回報,過去10年的成績大家有目共睹,領展粉絲期望的就是如此簡單。

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領展粉絲回應林Sir的10大控訴 :

80後 東昇之投資生活  2016年12月15日
回應 LAZY 的林BB (823 領展一評)

Grassroots O2  2016年8月24日
Lam & Link 情已逝

Link仔 2016年8月12日
回應林Sir對領展的罪狀



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2017年3月3日 星期五

領展停車場4月加租一成

每年屋邨車主例牌抗議領展停車場加租,Link仔就攞定包花生睇下佢地有冇新論點。

Baby-kingdom.com 31版熱烈討論 : 嬲!領展停車場4月份加租
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【名家搶先睇】香港的社會富貴病(利世民)
2017年03月01日  蘋果日報
洋人有他們的 first world problem,香港有的,叫富貴病。諷刺地,富貴病者,好多時都會呻窮;但實在是窮得只剩下錢。舉例說,近來有不少停車場月租加價,我發現,嘈得最大聲,總是公屋車主。老實講,我也是車主,季租車位在過去一年,被大業主加了兩次。我也希望以市值租金將車泊到五分鐘外的領展停車場;可惜領展場的月租只留給公屋居民,我這些「真.N無」無福消受。

食得咸魚抵得渴,做得車主,就預了要被政策歧視。香港政府刻意透過限制車位供應,來增加養車成本,以為可以減少車輛數目,殊不知天真的官僚忘記了,經濟學除了簡單的供求定理,還要看需求彈性。結果,車位成為了長期「財息兼收」的最佳回報資產。
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領展停車場下月加租9.8%
2017/02/28  topick.hket.com

領展旗下停車場4月1日起加租,其中私家車平均加幅約9.8%,貨車及電單車則加約5%,但隨意泊則下調收費至月租698元。有區議員批評,領展在釐定租金升幅缺乏透明度,質疑是針對區內缺乏私家車泊位決定有關租金。

領展回覆稱,鑑於近年電費、人工、維修及保養等營運開支持續上升,故將調整旗下部分停車場的月租及時租車位收費。發言人又說,調整後相比起區内其他停車場,收費仍然較為合理,而領展亦會同時推出多項優惠。

數名西貢區議員今日(28日)到領展請願,不滿領展今年月租車位大幅加租。區議員方國珊指,領展旗下的停車場車位租金加幅嚴重,其中將軍澳健明邨私家車月租由2,630元上調至2,920元,加幅達11%,但貨車泊位月租由2,630加至2,770元,加幅只有約5.3%。她說,私家車加幅遠高於通脹,不少市民對此大表不滿,又質疑加價幅度有所不同是針對區內缺乏約1,000個私家車停泊位而決定。

方說,雖然區議員多次反對加價,但領展仍決定就月租車位大幅加租,對領展的做法感到失望。她建議,政府應增加新建的公營建築物如文娛中心車位數目,長遠亦可以考慮選址興建地底停車場。

至於隨意泊的收費由月租740下調至698元,方指有關收費下調只是小恩小惠,因隨意泊只容許在時鐘停泊未滿時使用,並不保證有位,措施亦只能惠及小部分日間停泊者。



2017年2月22日 星期三

[介紹]一點也不保守的領展 - 牛腩河

看到牛腩河開blog寫文,仲見到寫領展一點也不保守,呢個議題好得意,一方面如果單睇財經理論,計商場資本化率比其他地產股高,估值偏高,但事實是每一次賣場,都能做出比估值更高的價錢,二月的成交(5商場逾36億售高估值32%),剛好同財經理論相反的結果,龍哥都話有時估值都係估估吓,所以市場成交價才是現實價,聽番Hubert同龍哥點講估值喇 (看09:30)。

一點也不保守的領展 - 牛腩河


https://youtu.be/w9hC-mXdybU?t=9m30s

2017年2月17日 星期五

領展限制鄰邨居民使用康樂設施

事件起因是去年樂富足球場租用問題,[領匯監察]都出聲反對,既然大衆都覺得領展必須按地契行事,因此撥亂反正,限制非本邨居民使用旗下屋邨康樂設施,亦可理解。除非政府放鬆地契限制,否則大衆唔好鬧領展了。
類似設施限制本邨居民使用例子,大埔太和剛出現,汽水機只限太和居民,一笑。

關於領展樂富足球場租金
  2016-12-19
領展檢視近百個屋邨康樂休憩設施 按居民需要翻新或改建
  2016-10-25 星島
- 太和邨汽水機只服務居民掀熱議 路人怕惹禍唔敢買 法團:有苦衷
  2017-02-17 hk1.com
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http://www.metrodaily.hk

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領展鬼祟收百幅地? 忽然變相禁用康樂設施
都市日報 都市篇幅  獨家報道  2017/02/17 (週五) 12:00上午

管理全港大部分屋邨商場的領展,去年12月突然推翻過去卅多年房署的做法,以「需符合地契要求」為由,限制使用旗下屋邨康樂設施,包括網球場等的租場者身份,規定只可當邨居民使用設施,即使共用商場的鄰邨居民也一律被拒門外,指令一出,被禁用球場的居民當堂嘩然。有律師表示,地契甚少列明限制設施租場者身份。地區人士則估計,領展此舉或想進一步降低設施使用率,為收地另作發展鋪路,涉及用地多達100幅。

▲屋邨網球場向來使用率不足三成,促使領展計劃將之重建,惟諮詢未開始,有人懷疑領展先限制租場者身份,令使用率更低,為重建變得合理。

▲代小姐忽然失去租用網球場權利,感到不滿。

▲領展去年12月開始,限制所有租用屋邨球場人士身份。


領展禁用場地被指另有目的
都市日報 2017/02/17 (週五) 12:00上午
領展目前旗下有約100項屋邨康樂及休憩設施,分布各公共屋邨內,包括各類球場及兒童遊樂場等,部分設施30至40年前落成。領展去年10月曾表示考慮重新發展有關土地,惟發展前需過多關,包括改變地契或公契土地用途,以及取得地區人士共識等,有地區人士質疑降低設施使用率就是第一步。

「我哋一直知道領展想搞屋邨啲網球場地,坦白講,善用資源善用設施,冇問題!咪光明正大做諮詢、改變土地用途囉,做乜要鬼鬼祟祟搞乜嘢限制租用人身份,book個場打一、兩粒鐘網球啫,又要住址證明、又要核對身份證,仲要check埋係咪住喺指定屋邨單位。」居住在馬鞍山錦豐苑的代小姐不滿地說。

錦豐苑本身並沒有商場及康樂設施,居民欲使用如網球場等設施的話,要到毗鄰的頌安商場平台網球場。「錦豐苑向來同頌安邨共用頌安商場設施,包括買餸食飯打網球。而家領展忽然話地契劃清界線,網球場只可租畀頌安邨居民,咁同一商場內其他設施例如公廁,又使唔使限制我哋用呢?」她表示,沒有了頌安商場的網球設施,最就近要到沙田市中心才有適合的網球場。

二區准玩一區唔准

居住在黃大仙下邨(一區)的陳先生,亦有相同質疑,事緣黃大仙中心南館A停車場天台一直設有小型足球場及網球場,但去年12月開始領展禁止非黃大仙下邨(二區)居民租用有關設施,令他感到不滿:「我一直以為商場同康樂設施係以整個地區規劃,例如我住一區,咪同二區居民一齊用黃大仙中心嘅設施,點知原來唔係,黃大仙中心係屬於二區設施,一區就冇設施,其實一區二區都係黃大仙下邨,咁對我哋好唔公平!」

陳先生表示,無法理解領展所用的理由,「佢話地契問題,但一區二區係領展自己定的,地契點會講得咁清楚?」

租場要交住址證明正本

記者嘗試以非屋邨居民身份租場,發覺確實租不到,除必須出示印有與身份證上名字一模一樣的住址證明外,提交的文件也必須是正本。即使成功租用場地,在使用場地前亦必須讓職員核對身份,非在該邨居住人士禁止內進。

其實,翻查資料,領展網球場過去使用率一直低於三成,現時對使用者進一步限制,使用率自然更低,記者到訪多個屋邨網球場,均見球場上空無一人。

領展發言人回覆時,沒有明確表示是否想收地,只表示旗下球場及室內場地,需按地契及大廈公契條款規定供合資格人士使用,訂場者需出示附相片身份證明文件及地址證明,方可訂場。

區議員籲領展公開交代

屋邨康樂及休憩設施使用率偏低,理應改善設施,吸引更多人使用,但偏偏領展反其道限制租場者身份,目的令人懷疑。沙田區議員葉榮稱,若領展收到當邨居民指康樂設施長期不敷應用或被外人霸佔,以致收緊租場者身份,屬無可厚非,但如今並非如此,他要求領展公開交代事件。「領展不嬲想將設施改變用途,再吸引中產同高消費家庭用。但重建要出師有名,點先可以『有名』?咪拉低設施使用率,令重建變得合理化!」另外,有律師指一般屋邨商場的地契條款,較私人物業條文為寛鬆,當中可能存在灰色地帶亦較大,甚少列明限制土地租用人身份。


2017年2月10日 星期五

報告 - 在北區設置墟市及夜市研究

北區設置墟市及夜市有人讚成有人反對,但睇下個報告,又對設置墟市及夜市,有進一步認識。不過攪乜都好,最緊要唔好係領展業權地頭攪攪震就得了。

報告 P.15


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報告 - 在北區設置墟市及夜市研究
北區區議會 北區房屋及城市規劃工作小組 文件第 1/2017 號

北區房屋及城市規 劃工作小組於 2016 年 10 月 下旬委 託 思網絡有限公司進行「在北區設置墟市及夜市研究」,評估在區內建設墟市及夜市的可能性及限 制 ,並提出設立新一 代 墟 市的可行方案 。

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