領展大集匯

2017年7月14日 星期五

機會是留給有準備的人

機會是留給有準備的人
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2017年07月11日
  新浪港股訊 據香港經濟日報報導,回歸20年香港曾遇過不少危機,盈富基金(02800)及領展(00823)均是危機下誕生的產物。
  當年親手帶領盈富上市的王國龍認為,機會來到時只要做足準備把握得好,就能轉危為機,做出成績。
  99年擔任盈富基金聯席保薦人的王國龍,現時為盈富基金監督委員會主席,同時亦是領展的掌舵人。王國龍接受本報專訪時表示,香港每次有危機,就會出現金融創新,98年政府擊退炒家後,將持有的恒指成分股轉化成亞洲(日本除外)首隻追蹤指數基金--盈富基金,05年房委會為了融資而分拆收租物業上市,成就了本港首隻上市房地產信託基金領匯(為領展前身),因此他相信香港只要保持信心,可繼續推陳出新。
  機會到不把握 就不是機會
  盈富基金當年每單位售價為12.88元,昨收市報26.15元,迄今升幅逾1倍,市值膨脹至900億元。王國龍指:‘盈富基金的成功,反映政府將危機變成投資機會。’為了在出售過程中儘量減低對市場的影響,同時對出售所有個股持公平態度,決定將成分股放入一個指數基金再出售,因而變成了今日的盈富基金。
  借鑒盈富基金轉危為機的經驗,王國龍09年加入領展後,便致力將房委會分拆的商場及停車場翻新,相關資產租金大升,領展股價因此水漲船高,以昨收市價60.85元計,上市至今升幅4.9倍。不少分析員更認為,以領展未來數年物業落成期計,股價仍有上升空間。
  領展由最初做物業資產增值,到涉足物業發展,進軍內地市場,業務經營範疇不斷擴大。王國龍稱,領展修改公司章程後,便立即投到商業地皮,又成功在廣州、上海及北京收購物業,絕對與公司準備充足,團隊努力把握時間點有關,如今領展已是多線發展的公司,‘隨時按邊個掣都得’。
  ‘你永遠不知機會幾時來,機會來到,你不把握,那就不是你的機會。’今年5月領展斥46億元收購廣州西城都薈廣場,原來是失而複得的交易。王透露,廣州項目數年前已看過,但當時受章程所限不能收歸麾下,今年再現買入機會,公司又財政穩健,故很快便決定收購。
  港經濟可藉大灣區 再闖高峰
  領展在本港之外的版圖不斷擴大,但王國龍指,領展大本營始終在香港。他認為,香港仍有很多業務可以做,包括資產增值、翻新旺角工貿署大樓、興建九龍東商廈海濱匯等,同時大灣區概念對本港經濟有很大幫助,當香港與深圳連接後,發展版圖便大得多,就像澳門有橫琴及珠海作後盾,只要時機成熟,香港經濟可藉以再闖高峰。
  “大灣區是全世界都無見過的概念,美國有紐約、洛杉磯及舊金山三大城市,大灣區有香港、深圳及澳門,不同的是大灣區3個城市均可於1小時內到達。”王國龍指,領展也看好鄰近深圳的新界西北區域,加上覆蓋新界西的西鐵發展愈益蓬勃,故領展經營策略也是首先翻新新界西商場,如屯門蝴蝶商場、屯門H.A.N.D.S.等。

2017年7月8日 星期六

領展慳皮、縮骨、賺到盡

DAB : 領展慳皮、縮骨、賺到盡
Link仔 : 點講呢... 三個字 : 我鐘意 😄😜

民建聯問卷揭領展停車場弊病:年年加價服務差
時間:2017-06-15 14:30:49
來源:大公網

  大公網6月15日訊 15日,民建聯沙田支部召開記者會,公布領展停車場意見調查結果,立法會議員葛珮帆及五位區議員出席。調查顯示領展停車場存在服務素質差、設施不完備等問題,葛佩帆等人提議領展凍結租金三年等意見措施,並要求「競爭事務委員會」介入調查。

  民建聯沙田支部召開記者會,公布領展停車場意見調查結果。
  5月28日至6月10日,民建聯沙田支部透過街頭訪問及網上問卷形式了解車主對領展停車場的意見,有效受訪者223人。受訪者中超過八成是領展停車場月租用戶;有77.13%的受訪者使用領展停車場3年以上,並有90.13%的受訪者駕駛私家車。
  在這群受訪者中,五成五人(55.2%)「不滿意」或「非常不滿意」領展停車場的服務質素;超過五成人認為領展停車場的車位指示不夠清晰(54.7%)及閉路電視覆蓋不足夠(54.7%)。同時,又近九成受訪者認為領展停車場收費貴。
  此次問卷顯示,有非常多的受訪者表示「領展」停車場保安服務欠佳、車位指示不清晰、閉路電視覆蓋不足。但卻年年加價,已到大家難以忍受的地步。民建聯沙田團隊提出三項希望與建議:
  其一是要求「領展」改善設施,凍結租金,推出優惠。具體來說,就是要增加泊位顯示器,維修車場墻壁天花,更新殘舊設備,增加車場保安人手。並希望凍結租金三年,並推出長泊折扣優惠。
  其二是希望新政府、新作風、新方法。希望新政府上任後,採取切實可行的措施為市民推倒「三座大山」。
  其三是要求「競爭事務委員會」介入,主動就領展停車場的經營及運作模式是否違反《競爭條例》進行深入調查,並盡快向公眾公佈調查結果。

Link REIT looks to China for opportunities

CEO : 我們真幸運能夠早一些平價買到九龍灣辦公大樓地皮

Link REIT looks to China for opportunities
CNBC  Duration: 02:40 6/8/2017
George Hongchoy, CEO of Link Asset Management, talks about the company's diversification into the property development space and expansion into China.

The Pulse:Studio discussion with CEO

一年多前RTHK特輯,比大家參考一下。
The Pulse:Studio discussion with CEO of The Link REIT, George Hongchoy
RTHK 香港電台
發佈日期:2016年4月8日

2017年7月6日 星期四

領展大山移除 - 湯錦標

進一步印證了領展賣物業有無數好處。

王國龍 (領展年報 2016/2017) P.17 提到:
於2017/2018年度,我們將繼續利用我們的增長動力,從現有物業組合攫取價值,同時發掘機遇以進一步精簡物業組合及實現長期增長。

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領展大山移除
July 5, 2017
湯錦標 《英文虎報》The Standard 總編輯

港鐵(0066)主席馬時亨最近特別風騷,因為特首林鄭月娥上任前講過的「三座大山論」,正在逐一解決,林鄭日前同傳媒高層茶聚時更打開口牌,說同馬時亨談過,用港鐵派息作為補貼港鐵長途車費之用,此計劃一旦落實,港鐵車資問題這座大山等同即時消失,對港鐵股東絕對是一件好事,繼可加可減機制已獲解決後,股東起碼不用心掛掛幾時政府又有新招打壓。

至於另一座大山強積金對沖爭議,之前梁振英政府開行turbo找尋解決方案,雖然方案未獲勞資雙方接受,仍然唔湯唔水,但林鄭只能順著路軌前進,尋求各方同意撤底取消對沖的最大公約數。

最後一座大山,即領展旗下商場及停車場的租金爭議,複雜性本來不下港鐵,事關這些問題直接影響民生,領展在社會的形象難免較負面。但世事無絕對,新特首在前兩日的傳媒茶聚中,講了一段領展股東會非常想聽的說話,只是當日新聞太多,領展新聞被埋沒一旁。

這個傳媒吹風會,我也在場,林鄭講述領展大山問題的最新政府立場,其實非常明確,絕不含糊。基本上,三座大山之中,她承認領展問題最難處理,而且可做的事情已不多,她說「揾云晒櫃桶底」,也找不到處理領展問題的好方法。林鄭指領展已將不少資產售出,屬商業行為,政府難有意見,最多可以做的,就是通過房委會自行興建更多公營街市,政府亦可多建設施,包括地下商場及停車位等。

根據個人觀察,林鄭是回歸後多屆政府中,說話比較直接坦率的一位特首,對於領展的棘手問題,她算說得夠白了,如果像當年八萬五政策時,當遇到反對聲音日增,特首的應對辦法是不再談論政策,便自行理解為政策已被取消;林鄭很不同,既然領展在現有法規上找不到解決辦法,她會直接說難處理,因為事情拖拖拉拉,對各方包括領展東股均沒有好處。

其實所謂大山論,亦是一個相對詞。從另一角度,領展是林鄭面對的大山,其實林鄭亦是領展面對的一座大山,領展停車場加租,甚至領展已售出的停車場加租,相信仍繼續在社會上給領展引火燒身,但只要不見新任政府對領展殺氣騰騰,領展的股東大可同港鐵股東一樣,在大山問題上舒一口氣。

2017年7月5日 星期三

來認識領展主席聶雅倫

來認識我們的主席




聶雅倫的成功秘訣——熱愛香港的領展非執行主席

「會計可能是一個明智的職業選擇」,提出這個建議的是他父親 ── 一家碼頭裝卸公司的董事。
專欄:會計群彥 作者:香港會計師公會 日期:2017-07-02
撰文:James Kelly;圖片:領展提供
曼徹斯特 會計 社會研究 聶雅倫 領展簡短網址已複製

33年後,聶雅倫對香港這個第二故鄉的熱情並沒有減退,正如他依舊熱愛挑戰。

領展資產管理有限公司(Link Asset Management Limited)非執行主席聶雅倫(Nicholas Charles Allen)半生都在香港度過。正如他所述,他不僅愛好打高爾夫,也酷愛挑戰。

1983年9月,朝氣蓬勃的年輕會計師聶雅倫到達香港時,恰好是這座殖民地城市歷史上尤為瘋狂的一周。這一周,政府將港元與美元掛鉤,股市暴跌,幣值波動,城市中充滿不確定的氣息。

33年後,聶雅倫對這個第二故鄉的熱情並沒有減退,正如他依舊熱愛挑戰。作為領展資產管理有限公司的非執行主席,成為領展房地產投資信托基金的舵手。領展是亞洲最大的房地產投資信托基金,其物業組合包括香港、北京及上海的商場、鮮活街市、停車場和辦公室物業等。

生於英國的聶雅倫獲得曼徹斯特大學經濟與社會研究榮譽學士學位。他現在是曼徹斯特大學香港基金會董事會成員,積極聯絡該校3000多名香港校友。

「會計可能是一個明智的職業選擇」,提出這個建議的是他父親 ── 一家碼頭裝卸公司的董事。

走出非洲

1977年畢業後,聶雅倫搬到倫敦,在永道會計師事務所(Coopers & Lybrand)做實習會計師。盡管他喜歡倫敦的生活,但也喜歡借審計石油與天然氣資產的工作之機出差,到安哥拉、也門和加蓬旅行──即使是對最有經驗的會計師而言,這些地方也仍極具挑戰。

聶雅倫說:「我選擇會計這一行,不僅因為這是父親的要求,還因為我感到它為我進入商界打下良好基礎,讓我充分了解商業運作。它的全球性令我有機會出差,這方面吸引了我。」

「這一行的工作內容在哪個地方都類似,因此我一直打算在倫敦工作一段時間後到國外任職。」

成為審計經理後,他得到了在永道會計師事務所香港分部工作的機會。

當時,永道在銅鑼灣新寧大廈的分部有約300名員工。或許是職業命運的安排,聶雅倫後來成為希慎興業有限公司董事(新寧大廈的業主,該大廈已被拆除重新再建),直至近期離任。

「我很幸運,能在香港這個大城市工作,又恰逢中國內地改革開放,使會計業蓬勃發展。會計師事務所在中國內地設立辦事處,開始提供內地極需的會計服務。」

1998年永道與普華(Price Waterhouse)合並為普華永道會計師事務所(PricewaterhouseCoopers)後,員工超過了2,000人。聶雅倫說:「總部設於香港的會計師事務所在中國內地開設分支機構。當中國政府試圖讓國有企業成為上市公司,接受市場的嚴格監管,從而建立新的管治氛圍時,這些會計師事務所正好為中國大公司提供審計服務。」

2002年,安達信會計師事務所(Arthur Andersen)在香港和中國內地的分支機構加入了普華永道。從那時起,聶雅倫的主要客戶有聯想、太古公司和香港賽馬會。

他續說:「我負責鑑證(審計)業務。這個部門業務廣泛,涵蓋香港和中國內地12個辦事處,共5,000人。我作為香港會計師公會會員的身份使我獲得了經營企業以及照顧客戶的經驗。」

聶雅倫:「我很幸運,能在香港這個大城市工作,又恰逢中國內地改革開放,使會計業蓬勃發展。會計師事務所在中國內地設立辦事處,開始提供內地極需的會計服務。」

意料之中

2007年,聶雅倫從普華永道退休,時年53歲。「當時的退休年齡是55歲,但我認為我應該早點退下來。」接下來兩年,聶雅倫醉心於他愛好的高爾夫球,努力降低自己的高爾夫差點。「沈迷高爾夫是健康的,它可以避免工作過勞。」他現在的高爾夫差點是12.3。

他喜歡香港的球道,就如很多公司的董事會也喜歡他一樣。2009年,聯想、中電控股和希慎興業與他接觸,後來他以獨立非執行董事的身份加入了這些公司的董事會。

「從普華永道退休後,我能繼續在感興趣的商界工作。我認為,如果我從事的不是會計業,就不會有這種機會,因為當你從事會計業時,就很容易獲得需要這種專業知識的董事會邀請。」

聶雅倫在普華永道的最後10年,負責法務會計和訴訟支援,並經常以合夥人的身分在用於法律事務的報告上簽字。離開普華永道以來,他接了幾項此類工作。「也許,這就是我退休生活的一部分,我覺得保持忙碌、生活充實和動腦筋是很重要的。除非你完全著迷,否則你不能把所有時間都用來打高爾夫。」他說。

去年2月,聶雅倫被任命為領展的董事,並於4月接替蘇兆明(Nicholas Sallnow-Smith)出任董事會主席,任期為9年。他的任命是在全球招聘後作出的,聶雅倫接受了「八、九次」面試。

決定接受這個職位很容易。「我一直對香港發生的事感興趣,而且就領展而言,當我在普華永道擔任負責鑒證業務的合夥人時,領展就是我們最大的上市公司客戶之一。我不僅見證了它的誕生和茁壯成長,還見證了它在那段時期的公眾形象。」

領展房地產投資信托基金是在香港上市的首家房地產投資信托基金,現在它是亞洲地區最大型的房地產投資信托基金,也是全球市值以零售業務為主最大的房地產投資信托基金之一。領展房地產投資信托基金由私人和機構投資者所持有,2005年11月25日起在香港證券交易所上市,並且是恒生指數的成分股。

領展房地產投資信托基金持有的投資組合包括在香港約1,000萬平方英尺的零售鋪面、約72,000個停車位和開發中項目,以及中國內地約180萬平方英尺的零售和辦公室物業(截至2016年6月)。

根據領展截至2016年9月30日止之6個月未經審核中期業績,其總收入上升10.1%至46億港元,房地產凈收入上升11.1%至34億港元。其賬面總資產略低於1,700億港元。

領展在香港社會中也佔有獨特地位,由於其業務遍及香港,並與租戶和顧客廣泛接觸,因此經常受到嚴格的公眾與媒體監督。

聶雅倫充分意識到主席職位面臨的挑戰。「作為一名獨立董事,你坐在桌子的另一側,偶爾像扔手榴彈一樣拋出一個問題,讓管理層和董事會主席來處理。 當你是董事會主席時,盡管你不用做出行政決策,但你必須解決這類問題。從責任上講,這是進一步的承諾,你不能說幹就幹,說不幹就不幹。你必須投入其中,對領展這樣一家受人矚目的公司而言尤其如此。」

老式風格

按照他當審計師的做法,聶雅倫喜歡──用他最喜歡的詞語之一來描述,「多方驗證」──從幾個不同的視角了解情況,看看它們是否彼此相符。這意味着與行政總裁王國龍保持牢固關系,除了定期討論外,他每周還要和王國龍開一次90分鐘的一對一會議、在會議外與其他董事交流,並通過一系列午餐會了解管理團隊以外的領展高級員工。當然,也要進行實地考察──迄今為止,聶雅倫已經實地考察過約40個領展的資產。

「我們都有審計師風格。我的審計師風格就是事必躬親。這可能是一種稍顯老式的審計風格,因為如今的審計可能比以前更依賴填表。」

聶雅倫認為,這種傳統的事必躬親方法是審計委員會主席和內部審計師的做法。「我希望我的內部審計師能讓不同層級的管理人員都能輕鬆地拿起電話打給他,說:『嗨,我這裏出了點問題』或『我認為我可能遇到了點問題』,而不像打給當地警察局自首。」他說。

「作為審計委員會主席,我努力確保內部審計師在公司內廣獲交流機會,並受邀參與合適的討論。這對我來說這十分重要。」

回報

聶雅倫也對會計業和他半生為家的這座城市心存感激。

他感謝香港會計師公會為他的職業提供機會,因此出任公會企業管治工作小組成員。

聶雅倫亦是願景2047基金會(Vision 2047 Foundation)主席,這家基金會初建於80年代中的「黯淡前景」期,由有影響力的香港人物組成,旨在回應主權移交之前的問題。他將其形容為「一個主要與外國來賓會面,坦誠解答其關於香港現狀問題的交流小組。」

33年以來,聶雅倫始終是香港的強力擁躉。「我是香港的忠實粉絲。」他說。「它已經成為我離開倫敦到這裏工作時希望它變成的樣子。領展在這裏經營的商場和鮮活街市,這樣的公司代表了香港重要的一部分,因此擔任其主席一職並繼續為香港出力是我的榮幸。」

聶雅倫:「我是香港的忠實粉絲。」

原刊於香港會計師公會官方雜誌A Plus 2017年第1期。

2017年6月14日 星期三

今日路過700號

700號進度看似不錯,已掛招租牌~ This is Our Place,物業用新潮顔色配搭,黃加藍。
大厦旁的公共天橋擴建越過彌敦道工程已經開展,會將對面人流帶入大厦,真是期待的700號😉
700號有D乜,自己睇 http://www.linkhk.com/NR700/zh/index.html#main

2017年6月9日 星期五

領展2017-03業績會分析員Q&A

領展全年業績截至2017年3月31日止年度業績會,最後的分析員Q&A當然要看了。

全年業績截至2017年3月31日止年度業績簡報
於2017年6月發佈

上海領展企業廣場獲得LEED認證



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CBRE助力領展企業廣場獲得LEED-EB鉑金級認證

2017-04-01
日前,領展企業廣場與CBRE聯手再創綠色建築認證新高峰。領展企業廣場委任CBRE為其提供綠色建築認證諮詢服務,並成功取得美國綠色建築委員會(USGBC)頒發的LEED EBOM既有建築運營與維護鉑金級認證, 使領展企業廣場成為2017全球首個最高分89分獲得LEED EBOM鉑金級認證既有建築。

2017年5月31日 星期三

澳門-電子支付引入街市的反響

澳門政府想推行街市電子支付買餸,各方反應不一 :
(1) 攤販反應激烈,認為電子支付的安裝和使用費是一筆負擔。
(2) 買餸長者,未必懂得電子支付,用現金較實際。
(3) 大部分市民表示歡迎,因引入多一種支付方式,到街市買餸較方便。
(4) 民政總署,為配合社會付款模式的發展,鼓勵攤販考慮引用電子支付服務,以優化經營環境,能提升攤販的營商能力及服務質素。
(5) 學者不擔心技術問題

當內地小販已經用微信買1蚊魚蛋的時候,香港街市是否要向前行一步呢?
領展已經行了一小步,希望能再行多一步,推一推。

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2017年5月30日 星期二

領展又一勁粉絲 - Starman

見到Starman兄出文講現金流的重要性,雖然文中冇提領展,可能我是領展愚忠粉絲,會不隨意地將其套入文中,感覺全文好像在介詔領展,所以推介823 粉絲看:

「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)

強化資產> 強化現金流(租值)> 提升資本化估值> 產融結合> 現金流再投資

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【領展做鐵膽】27歲賺第一桶金 投資博客教點樣揀信託基金

一分鐘看領展


今天放假細看企業影片 : 領展的品牌發展及市場推廣策略,原來精髓就在全片的頭一分鐘,我cap左比大家研究研究

思考問題 : 點解要將領展同澳洲Westfield , 新地 , 地鐵比較 ?

傳媒曾於2015年為我們網友向龍哥安排提問,當時龍哥回答了一些重點,我們可能在此找到答案 :
  •  世界級就是找全世界管理商場擁有商場投資物業的基金或公司,它們怎樣做,我們要用這標準衡量自己,做到更好。持續發展,管理水平,業務增長,這些指標去帶領團隊。
  •  我們理念是想做世界級,但目前只達亞洲級,有啲野未做晒,但不只是我一個人,我們的團隊有一個好大的空間去發揮,我們冇家族在背後,不用扶助家族的成員,亦不用受始創人指點,作為一個專業的管理人,很少有機會有這樣一個機構讓我們去運作.我相信同事們他們的專業滿足感是高的,仲有咁多野未做,現在起的樓宇起碼2019年才建成,仲有好多新野,才剛剛去中國,領展是很年輕企業,這些年才學了怎樣去做好盤生意,我們現在才有基礎去發展做多啲,去第二度做,將我們理念帶出去。

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圖 1

圖 2

圖 3

領展管理團隊


影片 : 領展的品牌發展及市場推廣策略
藉品牌及市場推廣活動,連繫好生活

2017年5月25日 星期四

領展甜品賀60大洋

今日食完午飯,睇到愛股同2位港人一樣勇闖高峯,所以特別制了甜品一件賀領展60大洋😀



2017年5月18日 星期四

[蘋果]譚仔和領展的政治論述

很有趣,蘋果最近關於領展的文章好像貼近現實了,但HK01有部份記者却開始蘋果化。

領展改裝「劣跡斑斑」 新街市賣生蠔化身「水族館」 趕絕小商戶   香港01
經營近廿載的何文田街市將於9月「大翻新」,對於領展旗下商場或街市營業的小商戶而言,大幅加租然後無奈結業,幾乎是大家近年都要面對的共同命運。

立法會十三題:香港房屋委員會的整體承租街市

立法會十三題:香港房屋委員會的整體承租街市

  以下是今日(五月十七日)立法會會議上梁美芬議員的提問和運輸及房屋局局長張炳良教授的書面答覆:

[AM730] 帶老婆去購物 - 置富嘉湖

帶老婆去購物
2017-05-17 湯未生
am730

photo source
上周六,未生需要和怪獸老婆去置富產業信託(778)旗下置富嘉湖的茶樓和怪獸老婆家人吃午飯。喝完茶後,眾人陸續散去,因為下雨的關係,未生和怪獸老婆因沒有帶傘,為避雨,把商場各處逛了一圈,最後因怪獸老婆不斷購物,使未生快破產了,所以決心把這題目寫好賺錢。


置富嘉湖前稱嘉湖銀座,在1999年落成,商場分為兩大部分,旁邊設有天水圍暫時唯一酒店嘉湖海逸酒店。根據原來的城市設計,附近是西鐵和巴士總站,旁邊是天水圍公園,格局非常龐大,有一個大商場的氣派,但是後來卻因為西鐵延至屯門,導致後來的規劃錯位,未能成為整個天水圍的中心,人流未能聚集。未生憶起2000年代初曾去過商場,1樓是很大的冒險樂園,2樓是食物廣場,3樓是整層的百佳超級市場,但人流不太多,加上商場的通道非常闊,竟有些空蕩的感覺。


在2013年8月,置富產業信託以58.49億元向長實購入嘉湖銀座的商場部分。這幾年間,天水圍圖書館搬走了,換上一些新店舖,令人耳目一新,酒樓翻新了,分割為兩家食肆,加上把散舖換上一些連鎖餐廳,部分洗手間也有更新,感覺有些好轉,租金估計也有一定上升。據置富產業信託的報告,該商場2016年租金收入為置富產業信託之冠,達2.646億元,較2014年度的2.186億元,增21%,估值68.81億元,增約18%,成為收入增長主要動力。


未生當日逛商場所見,永旺(984)在Living Store旁邊的非常殘破小型遊戲館Molly Fantasy竟然爆滿,且戲院已多年沒有翻新,娛樂設施嚴重缺乏。另外,商場扶手梯也常常故障,往洗手間的通道和洗手間的設計非常陳舊,設計也有很多為了增加租金收入,因而分割得沒有大商場氣派,產品雖非常廉宜,但完全沒有吸引力,空置店舖也相對偏高,另外兩個商場中間沒有地道或有蓋空間,下雨會很狼狽,相對領展(823)天盛商場、T Town和天一商城差遠了,作為區內龍頭商場竟破落至此,非常可惜。側聞該商場需要進行3年的資產提升計劃,希望能改善缺點。


未來在天榮站物業落成,加上天水圍人口和消費能力向上,置富嘉湖如果有能力抓緊這個機會,努力提升商場檔次,或會因地利成為區內龍頭商場,租金應可提升最少一倍,加上現時其負債比率低及高沽低買的作風,相信其「收購、提升、出售」的商業模式可持續,未來租金增長空間大,可長線持有。

2017年5月11日 星期四

【東周刊】無王管 狂加租 車主大控訴 領展公屋停車場撳住搶

【東周刊】無王管 狂加租 車主大控訴 領展公屋停車場撳住搶
2017/04/24

公屋車主近日充滿怨氣,矛頭直指坐擁逾七萬個車位的全港最大停車場業主領展(0823)。本月初,領展旗下車位開始大幅加租,當中私家車平均加幅接近一成,不少收費拍得住私人停車場,旋即引發大批車主強烈不滿。尤其靠揸車搵兩餐的草根車主,由於區內別無選擇,怒斥領展猶如壟斷撳住搶。

行政總裁王國龍上場六年,領展股價已翻了兩番。造就一千二百多億市值的,其實是不斷使出奇招賺到盡谷高股價。領展早幾年已將多個屋邨停車場由月租「固定位」變成「浮動位」,表面上提高車位使用效率,背後是「搾乾」車主搶奪更多租金收入,甚至為日後拆售「整靚盤數」。

隨着本港私家車發牌數量年年上升,公眾車位供應卻逐年下跌,領展吼準供求失衡帶頭瘋狂加租,全港停車場勢將爆發澎湃加價潮。

領展旗下青衣長發廣場停車場,月租由去年兩千九百一十元,狂加至三千二百三十元,加幅接近一成一

被候任特首林鄭月娥點名要擺平的民生「三座大山」之一的領展,在她當選後急急發出聲明祝賀「示好」,強調會「繼續緊密合作,服務社區」。

然而林鄭尚未埋位,領展卻率先投下一枚民生「炸彈」,旗下公屋和居屋停車場以營運開支上漲為理由,今個月開始大肆加租。其中私家車平均加幅達百分之九點八,貨車及電單車則約加百分之五,遠高於通脹水平。

受影響的車主,不排除小部分屬公屋富戶,但更多是自力更生的貨車司機、的士大佬和小商戶等草根階層。領展瘋狂加價,變相趕絕搵食司機,飯碗隨時被打爛。例如青衣區的長發廣場停車場,月租由去年兩千九百一十元,狂加至三千二百三十元,加幅接近一成一,相當乸脷。

趕絕搵食司機
揸小型貨車搵兩餐的長發邨居民賴先生,焗租了長發車位十多年,最終頂唔順離場。他怒斥領展接手後,年年瘋狂加租。「最初月租一千兩百蚊左右,之後年年加,近年加得愈嚟愈狼!上年加到兩千九百一十蚊,心諗應該到頂啩?點知佢今年又再加!公共屋邨停車場要三千幾蚊一個月,畀都要畀得心甘命抵先得o架,三千幾蚊夠租兩間公屋啦!

由於負擔不起租金,賴先生惟有冒險將貨車泊街邊。「架車用嚟搵食,跑幾多轉先夠畀租?我住長發邨,附近長安邨又係領展場,月租一樣加到三千幾,邊有得揀?根本負擔唔到,所以無再租,焗住泊街,結果畀人抄牌!」

同樣大加特加的將軍澳區,不少車主亦怨聲載道。租了寶林邨車位七年的陳先生,對於領展年年加價只能無奈接受。「啱啱由二千五百蚊加到二千七百二十蚊,加幅接近一成。自己返工路程遠,養車有實際需要,唔通賣車咩?」

最令車主勞氣的,是領展一面撳住搶,停車場質素卻無改善。陳先生投訴寶林邨停車場有不少「死角位」,閉路電視根本拍攝不到。「試過架車畀人劃花,向管理處反映,一齊翻睇錄影帶,先知原來有唔少死角位!加上現時成個場都係月租流動車位,平時要同人鬥快霸『靚位』。唔好彩泊正死角位,成晚擔心到瞓唔到覺!」

車主勞氣領展一面撳住搶,停車場質素卻無改善。有車主投訴寶林邨停車場死位多,刮花無得賠。

將軍澳淪重災區
現時將軍澳可說是全港車位嚴重不足的重災區之一。西貢區區議員方國珊表示,區內車位最少短缺達一千個,造就領展不斷加租賺到盡。例如調景領的健明邨,私家車車位月租由二千六百三十元,加至二千九百二十元,加幅達百分之十一,相當誇張。

「領展無論係街市抑或停車場,一直都係租金貴、管理差!屋邨居民消費能力有限,但係要承擔巨大加幅。我哋之前多次提出反對,領展都係態度照舊!」方國珊說。

雖然領展將區內屋邨的「隨意泊」車位月租,由七百四十元下調至六百九十八元,方國珊批評只是「小恩小惠」的公關策略。「隨意泊只係畀時鐘停泊未滿時使用,唔保證有位,只有小部分日間停泊車主受惠。」

提起領展停車場租金貴兼管理差,住在李鄭屋邨的梁先生有切膚之痛:「領展管理嘅停車場,差過以前房署一百倍!

走進李鄭屋邨停車場低層,只感覺陰陰沉沉,還有一股垃圾味。梁先生苦笑道︰「停車場喺正垃圾收集箱隔離,平時唔多見有人定期洗地,晚上就勁多老鼠走嚟走去!搞到我唔敢泊架搵食貨車喺地下嗰層。夏天就快到,畫面實會好震撼!」

【信報月刊】政府錯配釀短缺 車位跑贏樓

【信報月刊】政府錯配釀短缺 車位跑贏樓
 2017-05-09

筆者近月翻查不少成交紀錄,車位的升幅並不比樓差。2010年將軍澳站附近的將軍澳廣場車位還是30多萬,6年後的今日已經高達180萬,6年升6倍,很可能跑贏不少樓宇升幅。車位入場費豐儉由人,數百萬至數十萬不等,投資者可按自己的資金水平再選擇適合的車位進場。--投資達人洪龍荃

今時今日的車位實際上是過去樓市十年的翻版,因為政府沒有根據車輛實際需求去調整車位供應,導致長時間內需求增長大於供應,令價格持續上升。

本港現時私家車數目已突破50萬輛,每年增長幅度達5%。據運輸署資料顯示,截至2016年中,本港登記車輛數目約69萬,而車位數目僅約64.5萬,已經出現供應不足的情況。

更甚的是,政府在壓抑市民買車需求時,藥石亂投,竟然降低地契上所規定的車位和單位比例,以往很可能3至4個單位便有1個車位,現在則改為10戶爭一個車位。

再者,政府更改規定,地產商在將住宅發水時,停車場的樓面要重訂計算方法,只有在特定情況下,在地面上興建停車場才可以豁免全部或部分的樓面;而如果將停車場設在地底,又會增加發展和管理成本,因而降低了地產商興建停車場的意欲,令新屋苑的車位更加難求。

執筆之時,政府再次「加辣」, 打擊大戶買家以「一契多伙」形式用一份買賣合約一口氣購買多個新盤住宅單位。筆者不知道此招是否能為樓價降溫,只知道聰明錢必定會加速轉投不受限購、不受高印花稅所打壓的非住宅物業,即是車位或工商鋪。

另外,最近翻開報章,我們都不難看到各類型停車場的泊位價錢在新一年繼續提價。筆者曾經翻閱領展年報,基本上每年領展的停車場租金均上升超過10%,而當我們再細心查看領展車位的平均估值,我們更會發現數字上升速度驚人,平均每2年就升1倍。現時領展旗下車位2016年最新平均估值已經超過40萬,試問一般私人藍籌屋苑車位怎會不值過百萬呢?

不過,車位的透明度遠比住宅要低,而且有很多隱藏的因素會影響車位價格,因此筆者建議入場前必定要先做好研究,以及作出實地視察,千萬不要「人買你買」。

2017年4月20日 星期四