領展大集匯

2018年2月16日 星期五

Link仔祝領展粉絲狗年行大運😁

狗年拜年最佳裝飾,梗係攞住個領展袋派領展利是喇,祝大家狗年身體健康,節節領先,開心展笑容😁😁❤❤


2018年2月8日 星期四

海濱匯的日與夜

呢排忙於新工作,潛左ㄧ陣水,經O2點醒番,佢安排link仔主打地盤😂,咁我唯有360度上下左右日夜望住個地盤,結論係非常順利,ㄧ個月就起左2~3層,應該2019 no problem😁






2018年1月3日 星期三

海濱匯近照 2018-01-03

今日圍住 海濱匯行了一圈以及高空觀察, 影左D最新相比大家睇, 個基座商場起高左一二層, 見到第5層牌了



















2018年1月2日 星期二

蘇師父話民生埸唔怕買呀

蘇師父唔單止睇相叻, 原來投資物業都有ㄧ手, 佢仲話民生場唔怕買呀😀

2017年12月31日 星期日

[轉貼]越秀房托的REITs邏輯

越秀房托收購母公司武漢越秀財富中心,但出租率只有4成,到底這個是荀deal執平野,還是被迫接母公司資產,就請大家幫手想一想了。
慶幸領展冇阿媽焗阿仔接資產 😅

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林德良:越秀房托的REITs邏輯
北京新浪網 12-29
來源:微信公眾號「觀點」
作者:觀點地產新媒體

「房住不炒」政策導向推動著租賃物業進入快速發展期,國內探索已久的房地產金融化也因此愈加急迫,REITs等資產證券化的呼聲越來越高。

近兩個月來保利、招商蛇口接連發行的數單大規模CMBS、租賃住房REITs、長租公寓ABN似乎預示著國內資產證券化的通道正在不斷被擴寬。

2017年12月22日 星期五

林鄭月娥:不回購領展 對解決領展問題感束手無策 - RTHK

林鄭月娥:不回購領展 對解決領展問題感束手無策
http://news.rthk.hk/rthk/ch/video-gallery.htm
2017-12-22 HKT 08:05 RTHK
行政長官林鄭月娥接受本台專訪時表明,不會回購領展,形容這是無智慧、相當愚蠢做法,會對公帑有很大損害。她說,對當年這決定很保留,但已無法回頭。
林鄭月娥說,由競選以至施政報告期間,也無承諾要解決領展問題,甚至感到「有少少束手無策」,因為領展已是商業行為,政府唯有透過地契規管。
她說,作為政務司司長時,曾要求地政總署,凡在地契仍然可規管領展的也「不能放」,否則就是助紂為虐。
不過,她承認地契可管制的條款實在不多。政府亦會多興建公眾街市,但物色選址也有難度。

「領展專家」大班預言 - D100

「領展專家」大班預言成真逐個數!12年前已批「煎皮拆骨」賤賣,17商場今日轉手勁賺200億!【左右大局】
D100 Radio
發佈日期:2017年11月29日

2017年11月22日 星期三

海濱匯實時拍攝

比大家睇下將來領展大樓會看到的景色
Project details















2017年11月18日 星期六

[Now]點解領展跑贏其他房託股?

安泓投資總監楊書健分析得不錯,藉得細看。


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Now 財經 新聞
發佈日期:2017年11月13日
截至上周五收市後,領展房產基金(00823)股價年初至今已累升39%,跑贏恒生指數同期32%的升幅,表現亦勝過一眾房託股及本地收租股。
安泓投資總監楊書健指出,太古地產(01972)中期租金收入按年大致持平,領展收入則可增加5.3%,2016年的零售數據向下,領展可逆市加租,反映管理層在租務策略的決定正確。

2017年11月12日 星期日

領展的專業示威者

每次領展業績會都有一班專業示威者,下文對他們有較深入介紹。

領展現時以優惠價出租葵盛商場舖位予香港導盲犬服務中心,擔憂領展出售商場後中心會被趕走
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相愛相殺的示威
2017-11-09 12:07:33
獨角財經   作者:  零

領展記者會,每次都慣例地吸引到「大批」示威者到場贈慶。大罵領展吸血鬼、叫口號、撒溪錢也是慣常動作,跑慣領展新聞的記者都可說是「見慣見熟」,除了要拍照交差外,其實連追訪的興致都不高。

其實,在一些新聞鏡頭下,甚為「激動」的示威場面,一眾現場記者也知道,不過是雙方在沒有編排下,卻非常有默契地演出的一場戲,領展既不會認真對待,其實示威者又何來認真相對?
例如本周三(11月8日)領展舉行的中期業績記者會,原定14:30開始,示威者早於14:00前已經到場叫口號,並高叫「記者會兩點三開始登記,點解唔比我地登記入場?」激動的高潮在14:20左右上演,因為酒店保安「經驗尚淺」下報警求助,引來大批警員到場,更刺激起示威者的「情緒」。
不過,有如劇本一樣,激動的示威者在高叫口號、撒完溪錢後,既沒有堅持要管理層對話,也沒有要求領展接收請願信,在14:25即和平散去,完全沒有麻煩酒店保安哥哥,也讓在場警察叔叔「輕鬆收隊」,而且記者會亦可於14:30準時開始,連在場記者都笑說,「夠鐘收工食個Tea啦」。
現場所見,領展與示威者確實「相愛相殺」,雖然表面劍拔弩張,但大家都知道對方的底線:「你唔好阻到我,我唔會搞到你」,也完全展現到香港示威文化的「和平」。有領展公關就笑言:「佢地做戲遮,笑住示威既,無事既,叫完口號就走架啦」,覺悟比部分唯恐香港不亂,每次都要高調鎮壓示威的香港高官高太多。
跑慣財經的記者,對領展舉行記者會的「港島香格里拉酒店」(財記俗稱「港格」)非常熟悉,「港格」最大的Ballroom可以一分為三,由左至右分別為Ballroom A、B、C,而通往這「三間Ballroom」的通道,有如「凹」字形的兩條邊,左邊通往A房,亦是「港格」的電梯大堂,而右邊通往C房,則是一條「掘頭路」,領展記者會正是位於C房舉行,在房外「掘頭路」示威的示威者,完全沒有影響其他酒店賓客,未知是否領展為示威者特別安排的好場地了。
事實上,示威者的口號,有時都不乏「認同」領展的意味,例如示威者擔憂被稱為「吸血鬼」的領展賣資產後,新買家會更大幅加租,趕絕小商戶,因而反對領展轉賣商場。而最近這次示威,又有示威者高叫領展現時以優惠價出租葵盛商場舖位予香港導盲犬服務中心,擔憂領展出售商場後,導盲犬服務中心會被趕走。
有時都忍唔住笑:「哈!其實你地都覺得領展唔係咁差遮。」

「港島香格里拉酒店」最大的Ballroom可以一分為三,由左至右分別為Ballroom A、B、C,而通往這「三間Ballroom」的通道,有如「凹」字形的兩條邊,左邊通往A房,亦是「港格」的電梯大堂,而右邊通往C房,則是一條「掘頭路」,領展記者會正是位於C房舉行,在房外「掘頭路」示威的示威者,完全沒有影響其他酒店賓客,未知是否領展為示威者特別安排的好場地了。


2017年11月9日 星期四

海濱匯The Quayside 2017-11-09

近期會多D機會經過海濱匯,所以我會影多D相作紀錄,今日先來ㄧ張。



呢個模型睇到後面,像2個菱形連結在ㄧ起


2017年11月8日 星期三

業績會Q&A 2017-11-08

今日公佈中期業績我好滿意,集結2個Q&A比大家睇,分析員業績會裡,龍哥話700號進度理想(3:35),office可以11月底啓用,而商場就大約5-6月完成,另外特別提到主席話策略檢討做得太慢了,咁樣各位手足同坐係台下比意見的投資銀行顧問要加快步伐了。

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傳媒業績會Q&A 2017-11-08
  問:策略檢討何時有結果,是否打算出售旗下屋邨商場?
  答:策略檢討還在進行,還沒有具體結果公佈。我們看到零售市場已經開始好轉,市場仍然很有活力,我們並沒有看淡香港零售市場。零售市場扭轉了持續將近三年的收縮情況,相信領展的物業組合具抗逆力,會受惠於零售市場的改善。
  問:零售市場好轉,旗下物業續租租金情況?
  答:零售業回暖,我們租金增幅理想,整體物業組合的續租租金調整率為26.8%。平均每月租金升幅為6.7%,停車場每個泊車位每月收入增加11.7%,相信未來幾個月應該更好。
  問:是否有出售部分物業和收購其他物業的打算?
  答:我們一直在留意香港和內地市場的優質物業,我們做策略檢討,不是只考慮出售項目,也會考慮不同方案。若出售專案套現,將會用來償還貸款、回購,或者收購物業,但我們不排除出售任何項目的可能。
  問:近來領展不斷出售物業,是否向地產開發商轉型?
  答:我們一直專注香港房地產基金市場,傳統發展商是買地蓋樓賣樓,我們是發展物業長線收租,模式並不相同。
  問:未來進入加息週期,相關財務安排如何?
  答:我們之前定息債務比例50%,目前已經接近60%,正是為加息週期準備。截至9月底止平均利息成本為2.5厘(effective interest rate)。香港銀行體系資金非常充裕,相信我們的債務情況很安全。


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分析員業績會 Q&A 2017-11-08


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領展資產管理有限公司(「領展資產管理」)為領展房地產投資信託基金(「領展」;香港上市編號:823)之管理人,其董事會於今天公布領展截至2017年9月30日止六個月未經審核之中期業績。期內收益總額較去年同期上升7.4% 至49.49億港元,物業收入淨額上升9.5% 至37.67億港元。領展資產管理董事會已批准每基金單位中期分派121.50港仙,較去年同期分派上升8.7%。 
領展資產管理董事會主席聶雅倫表示:「儘管近年零售市道不景,領展的投資組合持續保持增長,足証其優越的抗逆力。於過去六個月,我們延續此趨勢。香港整體零售市場自2014年以來首度錄得增長,令我們對領展業務前景審慎樂觀。我們正在進行策略性評估,尋求優化投資組合質素及為基金單位持有人創值的更佳方式。我們的目標是探索如何更有效提升增長動力,並為領展未來十年及其後持續取得增長做好部署。」
領展資產管理行政總裁王國龍表示:「在回顧期內,我們繼續錄得強健收益,為基金單位持有人提升回報。業務策略亦取得重大進展,包括將資產管理模式擴展至整個投資組合,完成廣州西城都薈廣場的收購,並把我們創新的作業方式透過科技應用伸展至市場推廣和顧客服務。此等成就將確保投資組合長期保持抗逆力,令投資表現於未來繼續改善。」
期內共完成六個資產提升項目,包括隆亨商場、T Town(前稱「頌富廣場」)、祥華商場、廣福商場、富東鮮活街市及天慈商場。除了提升整體購物體驗和環境外,T Town北翼的提升工程亦透過增加商戶數目及引入新商戶,優化商戶組合。
領展整全的資產管理模式,旨在藉著提高運營效率、優化資源配置和改善顧客體驗,讓每項物業釋放更高價值。該模式於12個月的試行期取得優良成果,有效加強內部及外部的連繫,因此已於2017年10月1日起推展至整個資產組合。
旗下三項內地物業期間繼續表現強健,錄得物業收入淨額3.10億港元,較上年同期增加33.6%。
彌敦道700號商業項目的大樓已租出大部分樓面,承租商戶包括診所、一般零售商、共享工作室/商業中心、美容中心及辦公室用戶,大樓於預計2017年底投入服務。該物業零售基座為年輕購物者提供潮流生活熱點,並已獲旗艦商戶承租。
此項目銳意打破商場只供購物的固有營運概念,為商戶及顧客打造一個屬於他們的空間,充分展現領展的創新方式。
繼宣布摩根大通成為「海濱匯」旗艦租戶後,我們繼續為該九龍東商業發展項目物色租戶,目標為銀行及金融機構、跨國企業及專業服務公司。
領展最近成為負責任投資原則(PRI)的簽署機構,加上一直於聯合國各工作小組積極作出貢獻,確保我們的策略長期創造價值,令持份者受惠。

2017年10月26日 星期四

[轉貼]領展是社會不公義的代名詞

看見一個網友的回應很到肉,分享給大家看。

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領展是社會不公義的代名詞
網友"何許人"回應 :
領匯未買斷前的公屋街市是何等模樣?苟延殘喘,日日沒精打彩地經營,隨心所欲開舖收舖,關門幾日休息去,長者長期佔據舖位,生意不前交付極低租金,導致租金極低亦僅堪糊口的惡性循環,長年經營而不與時並進,是低廉的租金令他們不思進取,懶懶散散。2011年盲搶鹽,街市雜貨店很有人情味不抬價嗎?它們不也是去超市掃貨然後賣貴十倍嗎?與其任由公屋商場爛下去,何不讓新經營者嘗試呢?今天領展街市確用時薪四五十元僱用了大量家庭主婦兼職,人流和營業額租金確是上漲了,財富亦由小部分人奪走了,這在香港是自然不過的事,能者居之,如果沒有這個概念,在資金主意社會生活確是慘痛的。

2017年10月25日 星期三

龍哥電視訪問講經濟

今年六月的訪問,今次龍哥唔講領展, 講經濟。




網購對領展商場有影響嗎?  聴下CEO意見

2017年10月24日 星期二

建華街市率先接受支付寶

香港的第一個“無現金街市”
新華社記者  周雪婷
2017年10月24日07:55  人民日報海外版


  掃碼、支付、拿貨,在內地菜市場已經司空見慣的場景近日在香港也出現了。

  香港寶達街市(內地稱“菜市場”)有了新變化:街市內43家店鋪都架了一台手機或一個二維碼,市民在街市購物時可以使用支付寶付款。這也是支付寶在香港打造的首個“無現金街市”。

2017年10月20日 星期五

令人噴飯的林Sir言論

林Sir發表文章表示因不滿領展壓榨基層市民,所以去年沽出領展,內文提到 人有「社會偏好(Social preferences)」,指人不只會注重自己利益,也會留意其他人的利益,一些商家為顧及公司聲譽,不會乘人之危加價,賺到盡。沽領展因社會偏好,人性除了不理性情況, 原來也有美好的一面。
但有網友Stephen立即指出: "823上年暑假創新高,沽貨賺錢好合理,無需講到咁高尚情操!哈哈!"
link仔說: 哈哈,我明白了,這就是林Sir美好的一面,真是偉大,令小弟流淚。。。

2017年9月29日 星期五

十大買樓和買舖的分別 - 李根興

最近link仔迷上一個偶像,就係李根興先生,點解?
你睇吓佢幾生鬼就會明白😀
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《十大買樓和買舖的分別》 買樓和買舖有什麼分別? By 李根興 Edwin
第十:  買樓 vs 買舖的供求關係?
第九: 買樓 vs 買舖的知識程度?
第八: 樓 vs 舖的新供應?
第七: 樓 vs 舖的最大敵人?
第六: 樓 vs 舖的時間觀念?
第五: 買樓 vs 買舖的手續費?
第四: 買樓 vs 買舖的感覺?
第三: 買樓 vs 買舖劏契?
第二: 樓 vs 舖的最麻煩所在?
第一: 買樓 vs 買舖的人品種?



2017年9月25日 星期一

旺角700號近貌

旺角700號翻新工程進入最後階段,拆除棚架後,看到了粉飾用的顏色紙,真是期待呀 :)




2017年9月8日 星期五

公營街市真係咁好?

見到蘋果同"乳鴿"都好欣賞公營街市,因此link仔特別到大埔寶湖街市,睇下有幾好 :
1. 論價錢: 我係寶湖買左一斤菜芯12蚊,係太和領展街市只需11蚊,但係寶湖月租只需太和街市的10分之一,租金真係與零售價掛钩嗎?
2. 買完菜,我想係寶湖買豬肉,但係對唔住 嗰個豬肉檔只係上午營業, 佢可能全日只係賣一隻豬,賣完就算 ,下午關門 ,你吹呀,有圖有真相,你地睇吓,呢個畫面喺太和街市係絕對唔容許出現㗎。
如果你係消費者 ,你會覺得邊個街市好呢?




2017年9月4日 星期一

房託基金管理之爭

事實上唔係凡房託基金,就一定賺大錢,管理得好,同管理不善例子就在眼前。
如果我冇記錯,領展的管理費是所有reits中最低的,所以這個亦是領展的賣點。

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春泉次大股東促罷免管理人

2017年08月31日 信報 sina.com

持有春泉產業信託(01426)12.5%股權的第二大股東太盟地產(PAG),提出要求召開特別股東大會,表決罷免春泉管理人,以及採取挽救基金表現的措施。太盟地產認為,春泉現價與其真正價值有極大折讓,春泉管理團隊經驗不足、企業管治失效,以及缺乏增長策略,建議引入管理人內部化模式進行策略性檢討及引進外部監督。

要求開特別股東會

春泉的管理人春泉資產管理由私募股權投資公司Mercuria Investment持有90.2%股權,而Mercuria的股東則包括日本政策投資銀行、伊藤忠商事株式會社及三井住友信託銀行株式會社,並透過RCA Fund持有春泉約27.6%。

太盟地產解釋,召開特別股東大會的三大原因, 首先,春泉的資產淨值高於其單位價格43.6%,反而其他可與比擬房託的股價則平均較資產淨值有3.7%溢價,春泉大幅折讓反映市場對其管理人欠缺信心。而且,春泉的管理團隊的管理動機令人存疑,在須向春泉信託單位持有人問責的高級行政人員和董事中, 不少在Mercuria的持股金額遠遠高於在其管理的春泉。Mercuria有高達36%的收入來自向春泉信託單位持有人徵收高昂的管理費,情況值得關注。

若換管理年省3700萬

最後,管理人缺乏增長策略,並無明確計劃為單位持有人提升價值。例如,最近春泉決定收購英國市郊84個汽車服務站,不但與現有投資組合的性質背道而馳,亦在沒有充分回報理據支持下,讓單位持有人承受不必要的經濟風險,並使每單位的潛在分派下降;管理人削價發行基金單位,用為收購進行融資,

攤薄現有單位持有人的持股價值。管理人一直未有或拒絕聆聽單位持有人的意見,解決一些必要問題。

太盟地產提出三項建議,包括將管理人內部化, 罷免現有管理人,由受託人擁有、新組成的管理公司取而代之,能夠每年節省3700萬元管理費,並避免管理人繼續作出差劣、自利的決策。此外,建議改善春泉的企業管治質素,從外部引進利益與所有單位持有人一致的相關經驗人士,推薦太盟地產資深行政人員Broderick Storie擔任春泉非執行董事。

另外,建議進行策略性檢討,以探討所有可行選擇,有助識別可為單位持有人提升春泉價值的最佳方法。

春泉的管理人春泉資產管理有限公司則回應指出,收到要求管理人召開股東特別大會的函件。根據初步審查,管理人認為該函件所載若干聲明具誤導性,並保留回覆有關聲明之權利。

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基金股東挑戰春泉信託 指股價長期落後 要求罷免日資管理人

2017/8/31

【明報專訊】領展(0823)早年遭基金股東挑戰事件歷史重演,在房託基金(REITs)春泉產業信託(1426)持股12.5%的私募股權基金太盟(PAG)發公開信,要求召開特別股東大會,罷免由日資控制的管理人春泉資產管理,建議將管理權回歸春泉房託本身接手,並且要求派員進入董事會,以及委任專家檢討管治。

明報記者 陳偉燊

春泉晚上發出公告稱,管理人考慮要求公開信所載聲明要準確及不涉誤導,並保留回覆有關聲明的權利。

質疑管理人收購物業時不公正

春泉現時的主要股東為RCA Fund,持股多達27.59%,太盟地產則持股12.5%,為第二大股東。現時春泉的信託管理及物業管理,主要由日本政策投資銀行、伊藤忠商事及三井住友信託銀行間接持股的春泉資產管理負責,同時春泉資產亦在春泉產託持股1.51%。另一日資Asuka Management亦持股5.8%。

太盟公開信中,主要指摘春泉現有董事未能夠向基金持有人交代,亦沒有證據顯示其董事與負責管理春泉運作的公司最終股東Mercuria Investment互為獨立,質疑春泉表現為房託指數表現排行「尾二」,並指責伊藤忠出售英國物業予春泉前,出售其手上Mercuria持股,反映管理人知道今次交易具爭議,但質疑管理人在處理收購英國物業時是否公正。

太盟表示,春泉未有具體策略去改善股價長期表現落後的情况,亦未有好好打理北京寫字樓,令出租率跌3個百分點,比同區物業只跌0.97個百分點,更為落後。因此其動議提出罷免春泉資產管理公司,委任太盟代表Broderick Storie作為非執行董事,並且委任專家檢討財務表現、管治及策略。

股價折讓過大 要求增透明度

Broderick Storie回應本報記者查詢時表示,在發信後至昨天傍晚,未收到春泉任何回應。他稱,太盟早於去年2月增持春泉至逾5%,並且曾經在今年4月及5月兩度去信春泉提建議,均遭拒絕。他認為,若改由春泉自行管理,每年可節省3700萬元費用,改善公司回報。他更透露,除了太盟之外,亦有其他投資者認為,春泉的股價相對資產淨值折讓太大,在管理上應該增加透明度,並且要尋求釋放價值,因此展開是次行動。