2016年8月12日 星期五

回應林Sir對領展的罪狀

林Sir對領展連環發炮 :
2016-08-19 【利財筆記】林Sir拆解領展托價因由
2016-08-18 林本利- 壹週Plus : 買地產股何須揀領展?
2016-08-12 【利財筆記】領展變質十罪狀 林Sir籲股民離場
2016-08-11 林本利- 無信不立: 壹週刊(壹角度):領展變質禍根竟是梁振英
2016-08-04 林本利- 無信不立: 壹週刊(壹角度):領展一眾董事齊齊分豬肉
2016-07-28 林本利- 無信不立: 壹週刊(壹角度):領展薪酬與業績不相稱
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Link仔回應林Sir對領展的罪狀 :
(1)我每天都經過太和,完全不覺得居民受苦,那些"覺得屋邨居民受苦的"都不是屋邨居民(包括林生及葉太),我見到的太和屋邨居民都很欣賞太和商場及街市的改善,我不相信太和屋邨居民想要一個老鼠橫行的wet market 。
(2)全世界大部份上市公司都是用這些股份獎勵計劃來鼓勵員工,因為公司表現與員工榮辱與共,攤分數年行使也防止了短暫的托價。
(3)鄭明訓+蘇慶和的所謂管治只是舊日房署的伸延,2人根本完全浪費了領展優質資產的潛力,2人離開及王國龍出任行政總裁是領展股東的重大喜事。
(4)回購股份並非托高股價,這是資產管理手段,因售賣商場後就沒有租金收入,在沒有新商場/寫字樓建成前,回購股份就能維持及調整收入,股東派息就有保證。
(5)買REIT不是看PE的,如果是這樣簡單,就沒有現在的騰訊,REIT最重要是穩歩增長的派息,透明的業績及優質管理層。
(6)人民幣升跌對於兩個內地商場寫字樓,整體影響有限,得比失多,能買到北京歐美匯商場是極度幸運,裡面不單止收租的回報,還提昇了領展的視野。
(7)請林Sir看一看下面的6個小方塊,領展每一個動作都是看圖識字而矣,各位在買其他REIT前,也請大家看看有沒有根據此操作運行。
(8)評論說領展高層的薪酬過高,不合理與公司業績脫鈎,但參考外國CEO薪酬例子,一般計算方法都是按公司年收入的0.1% - 0.4%作為CEO薪酬,同一算法用於領展 : 2016-03 Revenue $8740M x 0.4% = $34.96M ,再看看王國龍上任多年的佳績,我覺得是絕對值得的。

領展策略報告 P.11
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2016-02-23【林Sir亂市理財術】領展林Sir點睇?

123 則留言:

  1. 對股價冇信心既表現係1)大股東高位拋受 2)高位配股
    我自己都認為回購代表搵唔到投資項目,所以未必100%係好事, 但用回購黎證明公司冇信心根本係痴鬼線

    根本係呢條友完全搞錯晒領匯既定位,一路都當人地係折讓收息股

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    1. 過去2年資產出售是必須的 :
      (1) 將社會壓力分支出去
      (2) 體現領展資產的真正市值,對再估值有利
      (3) 代謝一些老化場,換入新組合
      (4) 回購是緩冲新場未有收入的缺口

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  2. 多謝link 仔兄解說…我真係想知作為小股東既林sir 清咗823 既倉未呢…?!

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    1. 清倉823就等於將自已組合中的守龍門員拿走,想知點解可以問黃國英

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    2. 我想講既係...[小股東之一的林Sir]...[故勸小股東趁高沽售領展]..佢要身體力行先得喎...

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    3. 佢冇做利益申報,唔知佢有冇持有823及相關Call/Put option

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    4. 林生話對領展存有戒心,已盡沽持股
      https://www.facebook.com/imoneymagazine/photos/a.148578016968.116747.121673226968/10153724125571969/?type=3&theater

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    5. 其實多啲人唱淡領展價值咪重好。 等愚忠粉絲同長線收息佬可以繼續低啲價入貨。 可惜暫時冇咩效果。

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    6. 佢對龍哥好似好不滿,咁樣分手都係好事
      但係佢用瑞安同領展比,好似有D亂來

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    7. 係咯,都係好事,就算阿林生幾唔鍾意領展&/or龍哥都好,最起碼佢係賺住走

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    8. 瑞安應該同太古比,領展應該同置富比

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  3. 唔知林Sir有冇實地視察過,親眼睇下D居民有幾苦呢?還是睇住本年報閉門造車呢?佢知唔知領展的商場熱鬧過以前,人流多過以前呢?

    唔知鄭明訓+蘇慶和當年做過D乜野,令到林Sir咁Buy佢兩位呢?嗰兩位前高管只做咗2年,於2007年便毅然劈炮,佢地走咗之後O2才開始買823,O2既是居民,亦是823單位持有人,我對領展於2008年至2016年的表現很滿意啊!

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    1. 我其實好欣賞林生其他財經分析,但今次一連串三四篇批鬥領展文章,令我對林生有點失望

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    2. 唔知鄭明訓+蘇慶和當年做過D乜野,令到林Sir咁Buy佢兩位呢? --- 可能係佢兩個在位時,續租租金只調整幾個巴仙

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    3. 你又知唔知幾多小商戶俾領展逼走, 甚至逼死?

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    4. 林本利﹕我自小在鴨脷洲住公共房屋,見證過商場管理散漫,所謂的小店老闆其實有些已發咗達。現在回老家,見到領匯的商場做得不錯,仍保留診所雜貨店。我反而覺得,由政府管理,令有價值的資產變得很低價值,服務又差。(2015-05-25)

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  4. )鄭明訓+蘇慶和的所謂管治只是舊日房署的伸延,2人根本完全浪費了領展優質資產的潛力 --- 如果佢地仲留係度,房署可能會將大本型都比埋823 的 xd

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    1. 如果佢2個仍在位,823宜家應該得30蚊,我亦唔會係823愚忠粉

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    2. 如果蘇生仲在位,睇佢而家響市建局嘅行徑,極有可能響應偉大嘅梁書記號召

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  5. 領匯響蘇鄭領導下就真係不知所謂啦,盲目聘請房署高官過檔,有唔少係冇商場營運經驗嘅(當然亦有一D係真係有料嘅,例如姚太)
    但領展到而家都仲有唔少要改善地方,其中在下覺得最需要改善嘅係監管外判商
    雖然在下冇o2行得咁密,但平均一個月少都會去一兩個,大部分外判商都係未如理想嘅,其中響厚德更加令在下大開眼界,在下冇諗過一個小商戶響最後一日做生意,會有外判商響佢門口搭圍板,注意,果陣係夜晚八點幾,舖頭仲做緊生意,仲有顧客響舖度,更加唔駛講響佢做嘢範圍係公眾通道,有唔少顧客行過,呢兩個工人除咗冇佩帶工作證,在場亦唔見有商場職員(外判),更加唔駛講領展職員啦,如果佢個架跌落嚟dup到人,都唔知有冇人負責
    https://www.facebook.com/reflection.chaser/photos/a.1243604209018300.1073744163.211210692257662/1243604439018277/
    https://www.facebook.com/reflection.chaser/photos/a.1243604209018300.1073744163.211210692257662/1243604885684899/
    https://www.facebook.com/reflection.chaser/photos/a.1243604209018300.1073744163.211210692257662/1243604929018228/
    領展咁做,在下覺得無良囉,連人哋最後一日都要趕人走咁
    之前kennethlee話某舖最後一日後收舖在下都唔信,而家信啦

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    1. 6個月前已知道租約期滿,唔可以話無良,
      應該咁樣講,租約到期是要包括店內還原,租客應自己計算日子,提前清貨,唔係守到最後封鋪果日

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    2. 首先你知唔知佢租約係幾時完呢?定係只係領展提早收舖?
      第二,你又知唔知佢哋嘅協議係乜呢?係咪可以唔駛還原呢?(美琪嘅情況在下估計係唔駛)
      第三,就算係守到最後封舖,唔代表唔駛有人睇住班判頭,甚至唔駛圍封,更加唔會響夜晚八點幾商場仲有好多人果陣圍封,要做嘢點都係等商場較少人時段(例如朝早十點、下晝,又或者夜晚九點後)
      第四,在下以前做領展商場時,一定係收咗舖先圍封,佢哋而家咁做,整爛嘢甚至整親人,領展一定要負責任(當然,領展可以話唔知,然後追究班外判判頭)
      P.S.在下仲以為收舖係做翻新,原來只係租畀電訊公司

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    3. 漏咗一點,就係通常在下老細會幫業主約租客開會,傾幾時幾點收舖,而家呢種情況,在下就唔知領展有冇同租客傾過囉

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    4. 同意,圍板前大家最好有共識,好來好去,遲D有機會再租番

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    5. 改善既地方仲有
      1. 翻新前同區議員諮詢, 睇下係咪真係有需要
      2. 關閉任何設施要逐家逐戶徵詢意見, 超過一半先做得
      3. 保留小商戶, 如平價茶餐廳、文具店
      4. 不要求商戶裝修標準

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    6. 追影族,有D野想請教下你呀,(帶番個頭盔先)唔係想替領展開脫,其實O2一直都抱住「有則改之,無則加勉」的心態看坊間對領展的批評,真心想請教一下關於舖位交收的流程,請問上述厚德個案的圍板工人,有否機會是店方Famous自己請來的裝修工人預備做還原工程呢

      題外話,坊間對「小商戶」的定義不一,就O2的標準來說,又唔覺得連鎖式經營的Famous都算係小商戶

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    7. 機會好微囉,如果係店方自己請,更加冇理由會阻住自己做生意啦

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    8. 其實在下話領展監管差,上面講嘅厚德商場唔係個別例子。以前在下做領匯商場時,好多大場每日朝九晚十都要有主任級職員駐場的,但而家領展除咗坐服務台嘅職員外,主任級或以上嘅好多時都係返五日工,星期六日冇人響度,夜晚亦唔覺有人,咁又點樣可以好好咁監管承辦商呢?加上好多嘢都外判畀唔同外判商,好難叫到人做嘢,效率自然低。
      另一個問題係而家維修都係外判嘅,以前就有駐場技工,而家就似乎係等派維修單再做,咁在下相信外判保安唔可以開單,點都要等領展職員平日返工再開單,所以D維修嘢咪比以前慢囉

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    9. 某人,你咪低啦,問區議員意見喎,區議員識條X咩,叫佢去諮詢居民,先唔講佢諮詢方法(可能係某段時間做街訪,響統計學上有機會出現偏差,就好似你早前舉果個例子,調查對象唔係學生就係長者,又或者電子問卷,但係呢種問卷好難保證係咪你所講嘅當區居民做嘅,甚至一人開幾個a/c做都得),就算冇偏差,佢嘅代表性都成疑問,同埋邊個話商場一定係做本邨居民生意先,就算係天慈商場都唔係只係做天慈邨生意啦,更何況好似天盛咁翻新完可以吸引到天盛苑以外居民幫襯,就算係你好欣賞嘅新北江商場,都唔係做緊嘉湖山莊樂湖居生意啦
      至於問居民意見,其實都只可以作參考,因為你問人要乜D人實乜都想要,但係咪佢哋真係想要同真係會幫襯嘅嘢就真係好難講,再者,佢哋要乜唔代表果種行業有人會開舖,租客唔係由天上跌落嚟嘅,話要搵小商戶,咁小商戶又響邊度嚟呢?如果響現有商戶度搵,一來如果響同一區甚至同一個場度搵可能會有壟斷情況,二來佢哋變咗連鎖店後D客又話佢係連鎖店又話悶,至於「平價」茶餐廳,而家請人洗碗難,食材又貴,都幾難平價囉(你梗係又搵燒臘店做例子啦,但人哋係「外賣」燒臘飯,冇堂食喎)
      仲有話保留乜乜物物,你自己上網睇下文具店,而家已經係夕陽行業啦,同埋D老舖最大問題唔係畀業主趕走,而係搵唔到人幫手,下下都要自己親力親為,響最低工資同社會氣氛下小店點樣可以請到人呢?畀著一個正常香港人,搵工都揀大公司啦,貪佢福利好仲有晉升機會,響小店做畀你做十年,咪又係打工仔一個,唔通老細會升你做經理?
      至於裝修標準,其實除咗係保障商場形象,其實都保障埋小商戶形象架,呢D嘢講你都係唔明架啦

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    10. 咦?寫咗一大堆嘢,點解冇咗?

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    11. Blogspot 經常將長文自動放入垃圾筒,已回復

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    12. http://skypost.ulifestyle.com.hk/%E6%B8%AF%E8%81%9E/%E8%A6%81%E8%81%9E/20160928/001/%E8%91%B5%E8%8A%B3%EF%BC%8413%E5%85%A9%E9%A4%B8%E9%A3%AF%20%E5%B9%B3%E7%B5%95%E5%85%A8%E6%B8%AF/230372

      追影族, 以上既平價飯, 點解一間都無喺領展商場出現?
      只要領展肯平租, 就自然會吸引返提供平價餐廳進駐

      同埋... 你睇下好多商場無華麗既裝修, 都吸引好多人去同幫襯

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    13. 葵涌廣場租金唔平咖喎

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    14. 仲有,人哋係做外賣,唔係你想要嘅餐廳

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    15. 作者已經移除這則留言。

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    16. 仲有,新金山我食過,燒肉細舊又有骨,你接受到你咪去幫襯囉

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    17. 「睇下好多商場無華麗既裝修, 都吸引好多人去同幫襯」
      亦有好多商場無華麗嘅裝修,又冇乜人行喎

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    18. 嗱,溫馨提示,其實領展商場都有相若價錢嘅食物,你可以去領展商場入面7仔、OK、波仔選購微波爐「美食」,仲係熱辣辣添

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    19. 關於葵涌廣場,O2在2014-07-05已經回過呢位冤魂不息的哥仔,如下:

      3.你可能食米唔知價,「葵涌廣場」的租金好貴架,你所講的良心舖頭叫「回味無窮」,地址係葵涌廣場2樓C83號舖。唔好再匿喺屋企喇,去葵涌支持下人地啦!

      4.知你數學根底差,O2淨係同你計加減乘除,陳老闆的舖位569呎(建築),月租$42,000,等如平均呎租$73.8

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    20. 關於唐順興,人地係連鎖店(即哥仔最憎果D),在內地有農場,由來貨到零售一條龍運作(即哥仔口中的垂直壟斷),人地亦講到明「用平飯盒做宣傳,帶動燒臘生意」

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    21. 天耀哥仔問:「以上既平價飯,點解一間都無喺領展商場出現?」

      O2都想問:「以上既平價飯,點解一間都無喺房署商場出現?」

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    22. 有關葵涌廣場舖租的報導:

      2015-11-12[東方]葵涌廣場舖租每呎800元 媲美核心區街舖
      http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20151112/bkn-20151112221850900-1112_00842_001.html

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    23. 追影族,新北江商場都有$15飯盒,都可以堂食。
      另外,新北江出現的平價餐廳,鮮見於天水圍領展商場。點解?因為領展收貴租,不能吸引街坊小店。

      就如領展未接收蝴蝶商場前,有幾間茶記。領匯入侵後,唔係變成連鎖店/高級餐飲,就係裝修華麗嘅非連鎖店。華麗裝修費最終轉嫁至消費者。所以領展唔應該限制租戶點裝修,同推出一啲平價商舖,等商場可以同時兼顧基層市民同中產一族

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    24. 你去了解下新北江幾錢租先講啦

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    25. 新北江租貴,點解都容納到街坊小店?領展又唔得?

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    26. 請問天耀有冇新北江咁多人流呢?做唔做到薄利多銷?同埋你又唔問下檔主有冇試下去領展開檔?問我哋呢D花生友做乜

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    27. 「新北江租貴,點解都容納到街坊小店?領展又唔得?」
      睇黎CHI HO 終於承認租金貴,物價是可以便宜的
      無錯,係經濟學上,物價和租金是沒有等價關係的。留心D上堂啦

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    28. 係呀,天耀哥仔終於都開竅了

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    29. 咩叫經濟學上,租金同物價無關係?呢個只係領展美化加租嘅藉口!

      天耀magic house 喺領展入侵後,一包嘢飲由$3.5加到$4.5啊!
      唔好話通脹來貨貴。紅磡小店到2016今日都係賣$3

      仲有,新北江貴租都無天耀咁貴租啦!

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    30. 哥仔,你喺度鬼殺咁嘈都冇用,呢度唔係學校,冇人要專職解答你的問題

      建議你去競投一個年宵攤位,貼地D試幾日,好好學習一下檔主們訂價的藝術

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    31. 你又知我無參與過年宵攤位? 我一定唔會好似領展咁無良啦

      另外... 領展入場後, D 嘢加晒價, 餐廳檔次由平民化推高去到中產級數
      你估個個住屋邨既都有錢? 想平平地食一餐, 本來樓下有, 要走去好遠先有

      唔好講話成本貴咗喎, 新北江點解食嘢平得過領展商場?

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    32. 乜你淨係「參與」過咋,唓,又唔係你自己搞,怪不得你懵盛盛,成日要嚟呢度問點解乜、點解物啦 :D

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    33. 咁不如我講另外一個故事你聽
      未有領匯之前, 你係天瑞想食野, 一係就去街市買燒味飯外賣, 一係酒樓, 一係麥記, 一係就去間做到爛晒既「我的餐廳」,買杯珍珠奶茶都要去新北江
      你唔好同我講d野以前幾錢而家幾錢, 以前係買都冇得買

      你問新北江d野點解咁平, 即係問緊點解同區劏房呎價平過一般樓,
      你又唔走去嘉湖銀座睇下, 都係誠哥物業, 你確定真係平過領匯?


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    34. 而家我質疑緊領展入場後加晒價,d嘢高檔化喎!

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    35. 你質疑係你嘅事,根本就冇乜好質疑,房署2005年主動將D商場打包上市,才有領匯/領展的誕生,依家已經係2016年了,加晒價好正常

      至於甚麼高檔化,更加嘥氣,大纜都扯唔埋,天耀(領展)平民化過大本型(房署)好多

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    36. 天耀平民化? 你好離地喎, 或者我無你咁有錢啦
      唔係連鎖快餐, 得十勝牛, 佳記餐廳食嘢一D 都唔平民化 ($6X 以上)

      以前都仲有多如食啦, 而家天耀街市又俾領展未經居民諮詢下拆鬼咗

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    37. 加晒價都唔係加得咁離譜下嘛
      2016其他非領展商場平過而家領展商場既物價, 你要諗下喎

      去多D 舊區睇下啦, 有家興, 有小店, 佢哋都仲賣得好平

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    38. 離地得過你成日活在十幾年前的時空!?

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    39. 其實你有冇去過房署的大本型商場,上面係講緊「天耀(領展)平民化過大本型(房署)」呀

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    40. 公平D講,房署叫大本型做東九龍太古城,最少係厚德、樂富級數,同天耀比係唔公平咖,起碼應該用洪福/梨木樹嚟同天耀比較

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    41. 作者已經移除這則留言。

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    42. 天耀哥仔,嗱,睇到未呀,房署商場想做「東九龍太古城」呀

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    43. 你天耀只係去到洪福/梨木樹的檔次咋

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    44. 「仲有,新北江貴租都無天耀咁貴租啦!」
      有冇呎租參考下呢

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    45. 「天耀magic house 喺領展入侵後,一包嘢飲由$3.5加到$4.5啊!
      唔好話通脹來貨貴。紅磡小店到2016今日都係賣$3」
      咁售價係反映成本,但成本唔係只係得租金喎,仲有人工,紅磡小店如果冇請人,咁自己食返人工咪可以平D囉
      你又有冇去其他Magic House夾價呢?
      不如你又試下去其他麥當勞夾下價啦,我可以話你知,除咗特價餐外,其他食品響唔同麥當勞價錢係唔同嘅,你去睇下天耀老麥賣緊幾錢先啦,新果隻美食蘋果餐家維邨老麥賣緊36蚊,尖沙咀賣緊39.5,土瓜灣道賣緊34蚊,愛東好似賣緊34蚊,咁房協係咪又無良過領展呢

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    46. 當時領匯想天耀做自由行生意嘛
      結果而家搞到天耀勁多時裝店, 同高級餐飲啦

      間佳記晚餐都要$6x.... 洪福館邊使?
      仲有, 洪福街市好多平嘢食, 天耀邊度有?

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    47. 追影族... 咁點解領展加租加得咁貴? 俾少D 花紅領展高層都可以減D租啦

      "梁小姐經營雜貨鋪已經有七年之久,見證著天瑞、天耀和天盛三個商場的拆遷變改,同時

      亦見證著領展街市鋪租在短短七年不斷攀升。「鋪租由七千元升到一萬七千元,加成兩倍幾,點頂?」環境雖然有改善,人流增多,但事實上扣除鋪租及成本後,收入有減無增。她表示鋪租加,鋪面減,對於靠賣毛巾,以車衣來糊口的小商戶來說是百上加斤。「七年前在天耀,開鋪六小時已可以收支平衡,現在每日都要開鋪十小時先得。」她不禁質疑一個位於低收入社區的街市,是否亦要走高檔路線?可是,她只能接受鋪租無限躍升的事實:始終香港地,加租嘅唔只領展,羊毛出在羊身上,最終受苦,捱貴嘢嘅只係街坊"

      https://thestandnews.com/city/%E5%A4%A9%E6%B0%B4%E5%9C%8D-%E5%9F%8E/

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    48. //梁小姐經營雜貨鋪已經有七年之久,見證著天瑞、天耀和天盛三個商場的拆遷變改,同時

      亦見證著領展街市鋪租在短短七年不斷攀升。「鋪租由七千元升到一萬七千元,加成兩倍幾,點頂?」環境雖然有改善,人流增多,但事實上扣除鋪租及成本後,收入有減無增。她表示鋪租加,鋪面減,對於靠賣毛巾,以車衣來糊口的小商戶來說是百上加斤。「七年前在天耀,開鋪六小時已可以收支平衡,現在每日都要開鋪十小時先得。」她不禁質疑一個位於低收入社區的街市,是否亦要走高檔路線?可是,她只能接受鋪租無限躍升的事實:始終香港地,加租嘅唔只領展,羊毛出在羊身上,最終受苦,捱貴嘢嘅只係街坊。//

      萬七蚊租,要賣幾多條毛巾先賺得返?
      羊毛出自羊身上,追影族又明唔明?


      o2, 大本型有免費天台花園,好多人用,唔係淨係講錢㗎。但天耀商場俾領展接管後,就關閉無錢賺既天台花園。唔知係咪領展只係識管理商舖,無人識管理康樂設施呢?

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    49. 大本型都有平台花園俾小朋友一家大細玩
      天耀呢? 領匯進場無幾耐就關閉天耀商場既天台休憩處啦

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  6. Link仔寫得很持平,尤其第5點。

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    1. 謝謝巴黎兄,對於林生着眼PE,而非派息率,用於評論REIT是較奇怪的,如果林生喜歡低PE,其實很容易,只需連估值增長即可,AA Stock就是這樣算,823 PE只是7.64 :)

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  7. 領展社會形象咁差,都要小心!

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    1. 唔覺得,請問你有冇親自去領展商場街市,差在邊度?

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    2. 你喺facebook search 下領展hashtag, google 下領展兩個字.. 就知道領展形象幾好啦!

      領匯果時整死咗一個人0添! 王國龍係咪賠返條命俾人, 養佢屋企先?


      link仔唔好只係活喺生活圈, 再唔係, 你可以去領展街市, 問下街坊買餸貴唔貴

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    3. 我問過了 :貴是貴D,但佢整咁靚,明亮舒服,物有所值,你嫌貴可以行遠D架,唔好阻住地球轉

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    4. 叫人去面書search領展的衰野,其實呢個Point幾好,網絡平台與實體世界的確有分別,活躍於網絡世界的網民就是愛將自己看不順眼的東西在網絡上發揚光大,盡情些牙,一齊起哄,某些甚少踏足屋邨商場的人,正是從這渠道接收片面的資訊

      反之,如果有人在網上讚領展,e.g. Venus BeBe 拍條片真心介紹天盛街市,就會被有心人一口咬定是打手

      O2每星期去實地巡視領展商場,都是一個起、兩個止的,正正就是要慢慢地、靜靜地觀察當區居民在領展場的實況,可以接收到較全面的訊息

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    5. 邊個阻住地球轉先? 物有所值? 咁D茶記去晒邊?

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    6. 在這裡
      http://www.linkhk.com/tc/dining/Pages/DiningGuide.aspx

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    7. 我問平價茶記,唔係高級餐飲!

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    8. 裡面咪有茶記囉,你連搵都費事搵,你似係想食殘廢餐多D喎

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    9. 唔通佳佳餐廳、三洋餐廳係平價餐廳?

      翻新咗既商場, 蝴蝶無晒平價茶餐廳啦? 點解要將平價茶餐廳變晒高級餐飲?
      你估個個人都有錢呀? 裝修得平凡都可以聚集人流架喎

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    10. 實體世界, 你睇選舉論壇入面, 有幾多候選人撐領展吖?

      如果領展咁好, 點解無撐領展既議員先?

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    11. 你條邨的尊貴議員是殺天耀街市的幫兇呀
      【民建聯係養大領展既魔鬼.梁志祥就係鬼王】
      https://www.youtube.com/watch?v=MD7Y8MlvvOU

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    12. 而家政治環境,都係永遠都係插人多D noise啦
      就好似在下想搵個公開話反對最低工資同撤消強積金對沖嘅都冇呀

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  8. 親愛的LINK仔兄, 感謝你記載領展的回購。

    溫馨提示一下, 於2016年3月15日回購批次當中的總回購金額應為271M, 平均回購單位價格應為$43.77。

    小弟在此善意提示一下, 希望可為LINK仔兄的紀錄作丁點貢獻, 謝謝你。

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    1. 唔該Henry,已更正,係我唔小心放錯左formula

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  9. 股份回購對分派的影響

    為何出售商場後,領展須回購股份呢?

    若領展出售商場後,領展便會失去這些物業的租金收入,從而會減少左可分派的利潤,若不回購股份,每股分派便會被攤薄,情況好似從前有10個和尚10碗粥,每個和尚可平分1碗粥;但是出售商場後,粥只有9碗,如果仍有10個和尚的話,每個和尚就只有0.9碗粥,唔夠食;那麼就須要透過回購去請走1個和尚,以維持每個和尚能夠有足1碗粥。

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    1. 林本利正傻仔,睇唔通823回購的背後意義,而且出售物業的收益根據 REIT code規定是不得用作派息。出售物業的款項(包括收益)只可用作還債、收購新物業、回購。香港商場物業大發展商只會揸唔放,香港好難搵到收購機會。其次,823借貸利率只有2.5 - 2.6厘,同一筆錢用來還債,只有2.5 - 2.6厘的提振作用。2015年中823大手回購,當時回購价約4.5 - 4.6厘 dividend yield。即是,同一筆$用來回購,對每股分派有4.5 - 4.6厘的提振作用,儘管整體收入因出售物業而下跌

      林本利真係識少少扮代表

      睇823睇 P/E 是冇意義,因為 REIT CODE 規定 REIT 要將最少 90% 可分派利潤,而823一直係100%全派。另一方面,P/E 為何冇意義,因為投資物業的 unrealized fair value gains 要入 P&L,這個投資物業的 unrealized fair value gains 已經 distort 左 P&L 的經常性收入的預測性。與其睇 P/E 內的 earning,不如睇可分派收入好過

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    2. 唔該樓明,真係要靠你呢個專業人仕同林博士過招了 :D

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    3. 係823 的回購價入貨應該無得輸...

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    4. 回想當年,有報章記者問林本利對領匯上市集資有何意見。林本利稱他反對領匯上市,原因我不太記得,類似共產主義思維。我打去理大,問林本利發表意見是理大立場還本佢本人意見。
      之後精彩了,佢親自打電話回覆我,好惡死,似一個小孩質問我為何打去理大,更說要向我間公司投訴(我是教育界的)

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    5. 我也奇怪,佢當年反對領匯上市,但自己卻真金白銀買領匯,自相矛盾
      第二,各位可嘗試找找當年林本利反對領匯上市的文章

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    6. 通常學校唔想有立場,特别是反對政府,Benny你真好野直搗黄龍。
      佢口講反對,但領展是退休股,唔買就走寶

      (Benny ,之前文章已回復)

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    7. Benny,原來阿林生唔只對你一個惡死架 XD

      評台記者咁寫:

      筆者打電話給林本利,給他噴得一臉屁﹕「我好唔得閒呀,讀緊神學,點解你哋啲記者總是到大升市才找我?平日不找我?」待他掛線,筆者滿肚委屈...

      http://www.pentoy.hk/%E7%A4%BE%E6%9C%83/v39/2015/05/25/%E6%9E%97%E6%9C%AC%E5%88%A9-%E9%A2%A8%E5%B9%B3%E6%B5%AA%E9%9D%9C%E6%89%8D%E6%98%AF%E5%85%A5%E5%B8%82%E7%9A%84%E5%A4%A7%E6%99%82%E4%BB%A3/

      筆﹕「領匯」趕走了一些小商戶,是否地產霸權?

      林﹕我自小在鴨脷洲住公共房屋,見證過商場管理散漫,所謂的小店老闆其實有些已發咗達。現在回老家,見到領匯的商場做得不錯,仍保留診所雜貨店。我反而覺得,由政府管理,令有價值的資產變得很低價值,服務又差。(2015-05-25)

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  10. 睇番facebook 林Sir今年2月仲叫人買領展做退休股架(已加連結看上面),宜家受左乜野刺激呢?

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    1. 都覺得林本利今次連環發炮,唔似一般的股票分析,背後原因耐人尋味

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    2. 唔似,直覺上覺得林生今鋪是劍指領展高層,是針對某人,而不是志在股價高低。

      綜合以上幾篇文章,林生似乎對龍哥很不滿,並且認為姓蘇那位仁兄離開公司是「可惜」,又强調以前領匯的寫字樓在停車場大廈有幾咁謙卑,似是替那位仁兄的臉上貼金。

      睇番時序,假如林生於2011年已持有823,當時已經是由龍哥揸fit,而佢話領展變質,直指龍哥人工高、高價買大陸野、高價投地等等,通通都不是今天發生的事,要清倉的話,在2015年就應該清啦,何解要等到2016年的今時今日,才聲稱用了1個月研究過去10年的年報,吹雞叫小散戶清倉呢?

      別忘記,佢幾個月前仲講緊823適合退休收息喎,佢冇研究過年報就話啱退休人士?太多犯駁位了,希望有高人可以替O2解開這個疑團。

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    3. [已回復,Blogspot好抵死,你長篇大論就當垃圾]
      林生變臉都好快,幾個月就唔同樣,同埋睇年報要1個月,以博士水平來說太慢了,你講得對,裡面一定埋有導火線

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    4. 最諗唔明係佢講到「蘇+鄭」管理得咁好,嗰時又唔買?但卻在龍哥揸弗時才買,奇怪!

      2005年 領匯上市
      2007年 蘇+鄭擘炮唔撈
      2010年 龍哥做CEO
      2010年 林本利才買823
      2016年 林本利呼籲散戶清倉

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    5. 其實用停車場上面做總部,真係唔見得人架,在下以前度身做制服就上過去啦(仲有D唔好嘅回憶),更加唔駛講在下同果個場有D淵源
      尤其係如果想搵D跨國公司(無論係租客、投行、策略性投資者)來,唔通畀人睇下自己幾咁寒酸咩,人靠衣裝點都有D道理嘅

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    6. 不過諗諗下呢,領匯年代好似租過皇9做總部喎,在下都上過去,唔知林博士知唔知呢

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    7. 其實宜家官塘office都唔算好high啫

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    8. Landmark east好野黎架, 有AIA做鄰居

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  11. 今日Starman這樣說:
    REITs持有大量投資收租物業,一般不會大量持有現金,因為一隻房託基金如果大量持有現金,問題已經不是流動性好與不好的問題,而是一種浪費。對投資者來說,如果REITs持有大量現金,那倒不如投資者自己存入銀行收息算了,為何要投資該REITs,還要付基金管理費用,不是很傻嗎?一隻大量持現金、流動性「十分好」的REITs代表它沒有做好資產配置,是流動性泛濫,那該REITs還有投資價值嗎?
    http://starnman84.blogspot.hk/2016/08/reits_18.html

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    1. Starman講得好清楚。 實際上今時今日很多投資者自己都係流動性泛濫。 所以擁有穩定回報嘅資產先咁值錢。 全部都係因為金錢太容易印。

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  12. Starman大大是[REIT+BOND]套餐投資專家,我想林Sir讀完博士學位都冇呢D專項投資實戰經驗。

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    1. REIT 高價時,套 REIT 買債收息,買債當然是借錢摃來買,return on capital 隨時過10厘,然後等 REIT 跌,等過程中有債券收息,到 REIT 跌,套債入REIT,低位抄到 REIT,再來一個財息兼收,這個方法一定要用 private banks 才可做到,走老實說,林 sir 應該冇 private bank 經驗及這等高層次財技,用自己錢玩力量有限

      我自己做緊同一樣野,現在係 PB 融資持有823、mapletree greater china及 Singapore Corporate Bonds

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    2. 由於778加租能力見頂,我已係9.8盡沽778,都超肥仔

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    3. 正呀,樓明兄,老老實實,咁玩法到底有冇小小風險呢? 例如有黑天鵝出現時

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    4. 如果俾6成(7成)首期,只借4成 (3成),經歷去年股災及今年初油价大跌引申的信貸風險,冇事,由於借得少,反而有借貸空間加注

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    5. 經樓明兄同Starman篇新文點醒,就係REIT+BOND投資法都要好勤力睇住個市,對於我呢個懶人係唔適合架 :D

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    6. 勁呀樓明兄! 想請教0823, mapletree greater china及 Singapore Corporate Bonds 的資產分佈, 會是3:1:1 嗎? 另外, 坡幣currency risk點 hedge? 謝謝你

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  13. 2016-10-03《東方》領展借貸額346億元 料續增加

    今年3月,領展罕有地公布所獲得的循環貸款數字,為69億元,佔總承諾貨款的約2成。資本市場主管吳文強直認:「是公司有史以來最多循環貸款,預計數字會再增加。」他解釋,循環貸款的好處在於「用才向銀行提取,不用放着的話,只需要繳付一筆相對較細的承諾費用」,而且48小時內保證現金到手,對應付突發的買賣很重要。

    領展在2015年3月首度進軍中國大陸,購入北京一個商場後,又在同年7月購入上海2幢寫字樓。作為香港上市公司,中港貨幣匯兌經常帶來了不少風險。吳文強表示,集團目前以「盡量不留錢在內地」來減低匯兌損失。

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  14. 回覆
    1. 係超級好用才對,畀小小commitment fee 銀行賺,就可以有69億standby,隨時出擊,駛乜自己坐住幾十億idle funds 先,呢D咪實戰囉,所以呢,那位活在象牙塔的高人嫌棄領展亂使錢,說甚麼「公司的存款及現金大幅流失」喎,得啖笑

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    2. 本周五黄竹坑同下個月啟德都有可能出手

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    3. 好期待領展再出手買嘢。

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